“팔면 세금 80%”라는 충격적인 이야기가 들립니다. 다주택자 양도세 중과가 부활하면서 부동산 시장이 요동칠 거라는 예상이 많았지만, 실제로는 집값이 크게 흔들리지 않고 있습니다. 오히려 매물은 줄어들고 가격은 버티는 이상한 현상이 나타나고 있어요. 도대체 무슨 일이 벌어지고 있는 걸까요?
부제: 양도세 중과에도 집값이 안 떨어지는 진짜 이유
이 글의 순서
1. 독한 세금에도 시장이 조용한 이유
2. 급매는 선별적으로만 나온다
3. 차라리 안 판다는 선택, 매물 잠김의 시작
4. 정책의 엇박자, 팔 사람만 있고 살 사람은 없다
5. 지방은 어렵고, 서울 핵심지는 더 단단해져
6. 5월 이후 진짜 변수는 보유세
7. Q&A
8. 결론
이 글의 요약
| ✔ 다주택자 양도세 중과 부활로 최고 세율이 82.5%까지 올라갑니다. ✔ 강력한 규제에도 집값이 안 떨어지는 이유는 매물 잠김 현상 때문입니다. ✔ 대출 규제로 살 사람이 없어 거래가 막히고 시장이 정체됩니다. ✔ 서울 핵심지는 끝까지 보유하고 지방부터 정리하는 흐름입니다. ✔ 5월 이후 보유세 강화가 진짜 분기점이 될 가능성이 큽니다. |
1. 독한 세금에도 시장이 조용한 이유
정부는 오는 5월 9일을 끝으로 다주택자 양도세 중과 유예를 종료한다고 발표했습니다. 이후부터는 2주택자는 기본세율에 20%p가 더해지고, 3주택 이상 보유자는 30%p가 추가됩니다.
여기에 장기보유특별공제도 완전히 사라집니다. 이 제도는 오래 집을 보유하면 세금을 깎아주는 혜택인데, 이제는 10년을 보유해도 혜택이 없어지는 겁니다.
지방세까지 포함하면 최고 실효세율은 82.5%에 달합니다. 그런데 이렇게 강한 규제가 나왔는데도 시장은 예상보다 조용합니다. 왜 그럴까요?
다주택자 상당수가 이미 이 변수를 알고 미리 움직였기 때문입니다. 대통령 발언 이후에도 급매물이 폭발적으로 늘어나지는 않고 있습니다.
2. 급매는 선별적으로만 나온다
유예 종료 시점이 다가오면서 일부 급매 사례는 나오고 있습니다. 강남이나 마포 같은 곳에서 시세보다 1억 원 이상 낮은 가격으로 거래가 성사된 경우도 있습니다. 하지만 이런 거래는 이미 팔 생각을 하고 있던 다주택자가 결정을 앞당긴 사례에 가깝습니다.
시장 전반을 흔들 만큼의 물량은 아니라는 뜻입니다. 게다가 대출 규제로 매수 여력이 제한된 상황에서, 급매를 모두 흡수할 만큼의 수요도 부족합니다. 결국 급매는 나오지만 제한적이고, 전체 시장의 흐름을 바꾸기에는 역부족인 상황입니다.
3. 차라리 안 판다는 선택, 매물 잠김의 시작
3.1 장기보유특별공제 사라짐의 충격
중과세의 진짜 무서운 점은 세율 그 자체보다 장기보유특별공제가 사라진다는 점입니다. 10년을 보유해도 혜택이 없다면, 팔수록 손해라는 인식이 강해질 수밖에 없습니다.
3.2 전세 전환과 증여로 버티기
이 때문에 서울 외곽과 수도권 일부 지역에서는 매물을 거둬들이고 전세로 돌리는 움직임이 나타나고 있습니다. “세금으로 다 낼 바에야 증여하거나 버티겠다”는 심리가 빠르게 확산되는 분위기입니다.
이 경우 시장에 나오는 매물 자체가 줄어들면서, 거래는 끊기고 가격은 쉽게 내려오지 않는 구조가 만들어집니다.
4. 정책의 엇박자, 팔 사람만 있고 살 사람은 없다
이번 양도세 중과 부활은 금융 정책과 충돌하고 있습니다. 다주택자는 세금을 피하려 팔고 싶어도, 무주택자는 대출 규제에 막혀 살 수 없는 상황입니다.
결과적으로 시장은 정체 상태에 빠지고, 거래량 감소는 중개업계와 연관 산업 전반의 위축으로 이어지고 있습니다. 규제는 강한데, 거래를 이어줄 통로는 닫혀 있는 셈입니다. 이런 엇박자는 시장을 더욱 얼어붙게 만들고 있습니다.
5. 지방은 어렵고, 서울 핵심지는 더 단단해져
다주택자들은 세금 부담을 줄이기 위해 상대적으로 수요가 약한 지방 주택부터 정리하려는 경향을 보입니다. 반면 서울 핵심지는 끝까지 보유하려는 선택이 많습니다.
이 흐름은 지방의 하방 압력을 키우는 동시에, 서울의 희소성을 더 강화하게 됩니다. 다주택자 규제가 전국 집값을 누르기보다는, 오히려 똘똘한 한 채 현상을 더 공고히 만드는 역설이 나타나는 이유입니다.
6. 5월 이후 진짜 변수는 보유세
전문가들이 가장 우려하는 건 유예 종료 이후의 매물 잠김입니다. 과거에도 양도세 중과가 시행된 뒤 거래량은 급감했고, 남은 매물의 호가는 오히려 올라가는 패턴이 반복됐습니다.
여기에 정부가 보유세 강화 카드까지 꺼낸다면, 다주택자들은 또 다른 선택의 기로에 서게 됩니다. 팔 때보다 들고 있을 때 더 아프게 만드는 세금이 현실화되면, 그때가 진짜 분기점이 될 가능성이 큽니다.
본 포스팅은 [DuBu 레터]의 기사 정보를 참고하였습니다.
7. Q&A
Q1. 양도세 중과 유예가 끝나면 집값이 떨어지나요?
A. 단기적으로는 일부 급매가 나올 수 있지만, 매물 잠김 현상으로 전체 집값이 크게 떨어지기는 어렵습니다.
Q2. 지금 다주택자는 어떻게 대응하고 있나요?
A. 지방 주택부터 정리하거나, 아예 매물을 거두고 전세로 전환하거나 증여를 준비하는 경우가 많습니다.
Q3. 무주택자는 지금이 매수 기회인가요?
A. 대출 규제가 강해 실제 매수 여력이 부족한 상황이라 기회를 잡기 쉽지 않습니다.
Q4. 서울 핵심지 집값은 앞으로 어떻게 될까요?
A. 다주택자들이 끝까지 보유하려는 경향이 강해 희소성이 더 높아질 가능성이 큽니다.
Q5. 5월 이후 진짜 주목해야 할 변수는 무엇인가요?
A. 보유세 강화 여부입니다. 보유세가 올라가면 다주택자들의 선택이 달라질 수 있습니다.
8. 결론
| 🍎 양도세 중과는 강력하지만 매물 잠김으로 집값은 쉽게 안 떨어집니다. 🍎 대출 규제와 세금 규제가 맞물려 시장은 정체 상태에 빠졌습니다. 🍎 지방은 약세를 보이지만 서울 핵심지는 여전히 단단합니다. 🍎 5월 이후 보유세 강화가 시장의 진짜 분기점이 될 것입니다. 🍎 지금은 시장을 면밀히 관찰하며 신중하게 판단할 시기입니다. |
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