집이 두 채 이상 있는 분이라면 올해 5월이 유독 마음에 걸리는 시기였을 것입니다. 4년간 이어져 온 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일을 끝으로 공식 종료되었습니다. 이제 조정대상지역에서 집을 팔면 세금이 크게 늘어납니다. 세금이 얼마나 달라지는지, 어떤 예외 규정이 있는지 이 글에서 차근차근 정리해 드리겠습니다.
부제: 다주택자 양도세 중과 재개됩니다 지금 바로 확인하세요
📋 이 글의 순서
1. 다주택자 양도세 중과 유예란 무엇인가
2. 유예 종료 후 세금은 얼마나 달라지나
3. 5월 9일 이전 계약이라면 혜택이 유지되는가
4. 시장에 나타난 매물 증가 흐름
5. 실수요자 보호와 시장 안정이라는 두 가지 목표
6. 앞으로 주택시장은 어떻게 변할 것인가
❓ Q&A
🏁 결론
✅ 이 글의 요약
| ✔ 2026년 5월 9일, 4년간 지속된 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 공식 종료되었습니다.
✔ 조정대상지역 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 추가로 부과됩니다. ✔ 5월 9일까지 계약금 납부 또는 토지거래허가 신청을 마쳤다면 유예 혜택이 유지됩니다. ✔ 절세 목적 급매물이 늘며 강남권·용산구 등 일부 지역 가격 상승세가 둔화되었습니다. ✔ 정부는 실수요자 중심 거래를 긍정 평가하며 후속 정책을 종합 검토할 예정입니다. |
1. 다주택자 양도세 중과 유예란 무엇인가
집을 팔 때 내는 세금을 양도소득세, 줄여서 양도세라고 합니다. 집을 여러 채 갖고 있으면 여기에 추가 세율이 붙는데 이것을 ‘중과’라고 하고, 그 중과를 한시적으로 멈추겠다는 것이 바로 ‘유예’였습니다.
유예 조치, 어디서 시작되었나
다주택자 양도세 중과 유예는 2022년 5월 10일부터 시행되었습니다. 다주택자가 시장에 매물을 내놓을 기회를 주고, 실수요자의 매수 기회를 늘리겠다는 목적이었습니다. 따라서 이 조치는 처음부터 언젠가는 끝날 한시적인 혜택이었습니다.
4년의 시간이 흘러, 종료가 선언되다
유예 조치는 4년이 지난 2026년 5월 9일 종료되었고, 정부는 5월 10일부터 중과세율을 다시 적용하겠다는 방침을 공식 재확인하였습니다.
이 발표는 다주택자들에게 상당한 충격을 안겨주었고, 주택시장에도 눈에 띄는 변화를 일으켰습니다.
2. 유예 종료 후 세금은 얼마나 달라지나
막연하게 세금이 오른다는 것은 알아도, 실제로 얼마나 달라지는지 직접 계산해 본 분은 많지 않습니다. 구체적으로 어떻게 바뀌는지 살펴보겠습니다.
2주택자와 3주택 이상 보유자, 세율이 이렇게 달라집니다
조정대상지역에서 집을 팔면 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상 보유자는 30%p가 추가됩니다. 기본세율이 최대 45%까지 올라갈 수 있기 때문에 실질 세율은 최대 75%까지 치솟을 수 있습니다.
| 구분 | 기본세율 | 중과 추가세율 | 최대 합산세율 |
|---|---|---|---|
| 1주택자 | 6~45% | 없음 | 45% |
| 2주택자 (조정대상지역) | 6~45% | +20%p | 최대 65% |
| 3주택 이상 (조정대상지역) | 6~45% | +30%p | 최대 75% |
같은 집을 같은 가격에 팔더라도 5월 9일 이전과 10일 이후의 세금 차이가 수천만 원에서 억 단위까지 벌어질 수 있습니다. 그러므로 타이밍을 놓친 다주택자에게는 결코 가볍지 않은 부담입니다.
장기보유특별공제 혜택까지 함께 사라진다
중과 대상이 되면 오래 집을 보유한 만큼 세금을 깎아주는 ‘장기보유특별공제’도 받을 수 없습니다. 따라서 10년, 15년 동안 집을 보유해 온 분일수록 세 부담이 더 크게 늘어납니다.
오래 보유했으니 공제를 받을 것이라 기대했던 분들이라면 반드시 이 점을 다시 확인해야 합니다.
3. 5월 9일 이전 계약이라면 혜택이 유지되는가
“계약서는 5월 전에 썼는데, 잔금을 아직 못 받았다면 어떻게 되나요?” 정부는 이런 현실적인 상황을 고려해 일정한 기준을 마련해 두었습니다.
계약금만 냈어도 걱정 마세요, 혜택은 유지됩니다
재정경제부는 2026년 5월 9일까지 잔금 납부를 완료하지 못했더라도 계약 체결 및 계약금 지급 사실이 확인되면 중과 배제 혜택을 적용하기로 결정하였습니다.
토지거래허가가 필요한 주택도 이날까지 허가를 신청했다면 혜택이 유지됩니다. 이재명 대통령도 행정 절차로 거래가 지연된 경우에는 불이익을 주지 않아야 한다는 취지를 직접 언급하였습니다.
잔금 기한, 생각보다 여유가 있을 수 있습니다
서울 강남구·서초구·송파구·용산구 등 토지거래허가 대상 주택은 계약일로부터 4개월 이내에 잔금을 치르거나 소유권이전등기를 마쳐야 합니다.
2025년 10월 16일 이후 신규 지정된 조정대상지역 주택은 계약일로부터 6개월 이내에 모든 절차를 마무리해야 합니다. 해당 조건에 해당한다면 지금 바로 일정을 점검해보는 것이 좋습니다.
4. 시장에 나타난 매물 증가 흐름
유예 종료 소식이 확실해지자 세금이 무거워지기 전에 집을 팔려는 다주택자들이 하나둘 매물을 내놓기 시작하였습니다.
강남권·용산구 중심으로 급매물이 쏟아지다
강남권과 용산구를 중심으로 절세 목적의 매물이 눈에 띄게 늘었습니다. 다주택자 보유 매물이 시장에 나오면서 거래량도 증가하였고, 일부 지역에서는 가격 상승세가 한풀 꺾였다는 분석이 나오고 있습니다.
무주택자 매수 비율이 보내는 긍정적인 신호
김용범 청와대 정책실장은 2026년 5월 4일 브리핑을 통해 다주택자 매물을 무주택자가 사는 흐름이 나타나고 있다고 밝혔습니다.
2026년 3월 서울 주택 매수자 중 무주택자 비율이 높아졌다는 점을 근거로 들며 실수요자 중심 거래가 늘고 있다고 평가하였습니다. 그러므로 이번 조치가 세대 간 자산 격차를 완화하는 의미 있는 신호라는 해석도 나오고 있습니다.
5. 실수요자 보호와 시장 안정이라는 두 가지 목표
정부의 목표는 분명합니다. 다주택자 매물이 시장에 나오고, 실수요자가 그 기회를 잡을 수 있도록 흐름을 만드는 것입니다. 다만 현실이 기대만큼 단순하게 흘러가지는 않습니다.
정부가 기대하는 주택시장 재편 효과
신규 주택 공급은 시간이 걸리는 만큼, 기존 주택을 시장으로 유도하는 것이 더 빠른 방법이라는 판단입니다.
따라서 다주택자에게 4년이라는 충분한 매도 기회를 준 뒤, 실거주 목적이 아닌 주택 보유에 대한 세 부담을 정상화해 시장 구조를 바꾸겠다는 취지입니다.
매물 잠김 우려와 전·월세 시장의 그늘
중과세율이 재적용되면 오히려 집을 팔지 않고 버티는 다주택자가 늘어날 수 있습니다. 이른바 ‘매물 잠김’ 현상이 발생하면 거래가 위축되고, 전세 매물 부족까지 겹쳐 전·월세 부담이 커질 수 있다는 전망도 제기되고 있습니다.
그러므로 유예 종료 이후에도 시장 상황을 세밀하게 살펴나가는 것이 중요합니다.
6. 앞으로 주택시장은 어떻게 변할 것인가
정부의 정책 방향과 시장의 반응이 어떻게 맞물려 갈지 함께 살펴보겠습니다.
세금 하나로 끝나지 않는다, 후속 정책이 온다
정부는 실수요자 보호와 시장 안정이라는 두 목표를 함께 이루기 위해 보유세, 대출 규제, 공급 확대 등 후속 정책을 종합적으로 검토할 계획입니다. 다양한 정책이 결합되면 장기적으로 의미 있는 변화가 이어질 것으로 보입니다.
부동산 정상화, 피할 수 없는 시대적 흐름
이재명 대통령은 2026년 5월 6일 소셜미디어(X)에 ‘부동산 불패? 이제 그런 신화는 없습니다’라는 제목의 글을 올리며 부동산 정상화가 피할 수 없는 시대적 흐름이자 반드시 해야 할 국가 핵심과제라고 밝혔습니다.
따라서 앞으로의 주택시장은 집값이 오르기만 할 것이라는 기대보다, 실거주 중심의 현실적인 시각으로 바라보는 것이 필요한 시점입니다.
📚 참고자료
– 재정경제부 보도자료: 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 및 적용 기준 안내 (2026.05)
– 국세청 안내문: 토지거래허가 신청 관련 잔금 기한 인정 기준 (2026.05)
– 청와대 정책실장 브리핑: 주택시장 동향 및 실수요자 거래 증가 관련 (2026.05.04)
– 이재명 대통령 X(구 트위터) 게시글: 부동산 불패 이제 그런 신화는 없습니다 (2026.05.06)
– K-공감 기사: 다주택 양도세 중과 유예 종료 관련 보도 (2026.05)
❓ Q&A
Q1. 조정대상지역이 아닌 지역의 집을 팔면 중과세율이 적용되나요?
A. 중과세율은 조정대상지역의 주택을 매도할 때 적용됩니다. 해당 지역이 아니라면 기본세율이 그대로 적용됩니다. 다만 본인 주택이 현재 조정대상지역에 해당하는지는 반드시 사전에 확인해두는 것이 중요합니다.
Q2. 5월 9일에 계약서를 쓰고 계약금을 냈는데 잔금이 남아 있는 경우에도 유예 혜택을 받을 수 있나요?
A. 받을 수 있습니다. 재정경제부는 2026년 5월 9일까지 계약 체결 및 계약금 지급 사실이 확인되면 잔금 납부 여부와 관계없이 중과 배제 혜택을 적용하기로 결정하였습니다. 계약금 납부 증빙 서류를 반드시 챙겨두어야 합니다.
Q3. 토지거래허가 대상 주택인데 5월 9일에 허가를 신청했습니다. 잔금은 언제까지 내야 하나요?
A. 강남구·서초구·송파구·용산구 등 토지거래허가 대상 주택은 계약일로부터 4개월 이내, 2025년 10월 16일 이후 신규 지정된 조정대상지역 주택은 계약일로부터 6개월 이내에 모든 절차를 마무리해야 합니다.
Q4. 장기보유특별공제를 받지 못하면 세금이 얼마나 더 늘어나나요?
A. 장기보유특별공제는 보유 기간에 따라 양도차익의 최대 30%까지 공제해주는 제도입니다. 이 혜택이 사라지면 과세 금액이 커지기 때문에 보유 기간이 길수록 세금이 더 크게 늘어납니다. 정확한 금액은 보유 기간·취득가액·양도가액에 따라 다르므로 세무사 상담을 권합니다.
Q5. 매물 잠김 현상이 심해지면 전세 시장에도 영향이 있나요?
A. 영향이 생길 수 있습니다. 다주택자가 매도를 미루고 보유를 선택할 경우 시장 매물이 줄어들고, 전세 매물 부족과 겹치면 전·월세 부담이 커질 수 있습니다. 따라서 정부는 시장을 지속 모니터링하며 필요한 후속 조치를 검토해 나갈 계획입니다.
🏁 결론
| ✅ 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일을 끝으로 4년 만에 공식 종료되었습니다.
✅ 조정대상지역 다주택자는 이제 중과세율과 장기보유특별공제 배제를 함께 감수해야 합니다. ✅ 5월 9일까지 계약금을 납부하거나 토지거래허가를 신청했다면 유예 혜택이 유지됩니다. ✅ 시장에는 급매물 증가와 무주택자 매수 비율 상승이라는 긍정적인 흐름이 나타나고 있습니다. ✅ 앞으로의 주택시장은 실거주 중심으로 변화할 것이며 후속 정책 방향에 주목할 필요가 있습니다. |
