서울 아파트 전세보증금이 2년 전보다 무려 19.1% 올랐습니다. 1억 원 넘는 돈을 더 마련해야 하는 상황인데요. 신규 계약자는 더 큰 부담을 지고 있고 전세난은 공급 부족 문제와 맞물려 쉽게 해소되지 않고 있습니다. 오늘은 전세시장의 현재 상황을 자세히 살펴봅니다.
부제: 전세난 심화 원인과 시장 흐름 알아봅니다
📋 이 글의 순서
1. 서울 전세보증금 상승과 배경
2. 신규 계약자의 커진 부담
3. 이사 미루고 재계약 늘어나는 흐름
4. 아파트 떠나 비아파트로 이동하는 수요
5. 전세난의 근본 원인, 공급 부족
6. Q&A
7. 결론
✨ 이 글의 요약
| ✔ 서울 아파트 평균 전세보증금이 2년 전보다 19.1% 올랐습니다.
✔ 신규 계약과 재계약의 보증금 차이가 두 배 이상 벌어졌습니다. ✔ 이사를 미루고 재계약을 선택하는 세입자가 늘고 있습니다. ✔ 아파트 대신 빌라와 다세대주택으로 이동하는 수요가 늘었습니다. ✔ 주택 공급 부족이 전세난의 가장 큰 원인으로 지적됩니다. |
1. 서울 전세보증금 상승과 배경
1억 원 넘게 오른 전세보증금
서울 아파트 평균 전세보증금이 2년 전보다 19.1% 올랐습니다. 예전보다 1억 원 넘는 돈을 더 마련해야 한다는 뜻입니다.
그동안 계약갱신청구권으로 버티던 세입자들도 계약이 끝나면 결국 지금 시세에 맞춰 다시 집을 구해야 하는 상황입니다.
줄어드는 전세 매물
전세 매물은 넉넉하지 않은 상황입니다. 토지거래허가구역이 확대되면서 전세로 나오는 집이 줄었고 공급 부족까지 이어지면서 전셋값은 좀처럼 내려가지 않고 있습니다.
따라서 전세시장의 어려움은 당분간 이어질 가능성이 높습니다.
2. 신규 계약자의 커진 부담
신규와 재계약 격차 확대
요즘 전세시장에서 가장 힘든 사람은 새로 계약하는 세입자입니다.
직방에 따르면 올해 1월부터 6월까지 서울 전용 59제곱미터 아파트의 신규 계약과 재계약 전세보증금 차이는 1월 3,500만 원에서 6월 7,750만 원으로 두 배 이상 벌어졌습니다.
면적 상관없이 벌어지는 격차
전용 84제곱미터도 마찬가지입니다. 보증금 차이가 4,375만 원에서 8,000만 원까지 커졌습니다.
같은 아파트인데도 기존 세입자가 계속 사는 것과 새로 들어가는 것의 차이가 수천만 원까지 벌어지고 있는 셈입니다.
경기도도 비슷한 흐름을 보였지만 인천은 서울이나 경기만큼 차이가 크게 확대되지는 않았습니다.
3. 이사 미루고 재계약 늘어나는 흐름
신규 계약 비중 감소
전셋값이 계속 오르다 보니 이사를 포기하고 재계약을 선택하는 사람들이 늘고 있습니다. 서울은 올해 1월 신규 계약 비중이 52.6%였지만 6월에는 45.0%로 줄었습니다.
반대로 재계약 비중은 47.4%에서 55.0%로 늘었습니다.
재계약이 유리한 이유
경기도 역시 재계약 비중이 꾸준히 증가했습니다.
새로 계약하면 현재 시세가 그대로 반영되지만 재계약은 기존 계약 조건이 유지되고 계약갱신청구권의 영향으로 임대료 인상 폭도 제한됩니다.
그래서 시간이 갈수록 신규 계약과 재계약의 전세금 차이가 더 벌어지고 있으며 전셋값 강세가 이어지는 동안에는 이런 흐름도 계속될 가능성이 높다는 전망입니다.
4. 아파트 떠나 비아파트로 이동하는 수요
아파트 전월세 거래 감소
전셋값 부담이 커지면서 아파트를 감당하기 어려운 사람들도 늘고 있습니다. 올해 1월부터 5월까지 전국 아파트 전월세 거래는 지난해보다 7.2% 감소했습니다.
빌라와 다세대주택으로 옮기는 수요
반면 빌라와 다세대주택 등 비아파트 거래는 11.5% 증가했습니다. 지난해만 해도 전세사기 여파로 빌라를 꺼리는 분위기가 강했습니다.
하지만 지금은 달라졌습니다. 당장 살 집을 구하는 것이 더 급해지면서 아파트에서 밀려난 수요가 빌라와 다세대주택으로 이동하고 있습니다.
5. 전세난의 근본 원인, 공급 부족
급감한 주택 준공 물량
전세난이 이어지는 가장 큰 이유는 공급 부족입니다. 전국 주택 준공 물량은 지난해보다 46.7% 감소했고 서울도 앞으로 새 아파트 입주 물량이 크게 줄어들 것으로 예상됩니다.
오래 걸리는 인허가 절차
정부는 공급 확대에 속도를 내겠다고 밝히고 있지만 집은 발표한다고 바로 지어지는 것이 아니라는 점이 문제입니다. 아파트를 짓기 전 인허가를 받는 과정에만 수년이 걸리는 경우가 흔합니다.
서울의 대형 재건축 사업들도 착공 이후 공사는 2~3년 만에 끝났지만 그 전에 각종 심의와 행정 절차를 거치는 데는 10년 안팎이 걸린 사례가 적지 않았습니다.
결국 당분간은 전세난이 쉽게 해소되기 어렵다는 전망이 나오는 이유도 여기에 있습니다. 공급은 발표보다 실제로 얼마나 빨리 집을 지을 수 있느냐가 더 중요하기 때문입니다.
📚 참고자료
– 본 포스팅은 [DuBu 레터]의 2026년 7월 기사를 바탕으로 작성됐습니다.
❓ Q&A
Q1. 서울 전세보증금은 얼마나 올랐나요?
A. 서울 아파트 평균 전세보증금은 2년 전보다 19.1% 올라 1억 원 넘는 돈을 더 마련해야 하는 상황입니다.
Q2. 신규 계약과 재계약의 보증금 차이는 얼마나 나나요?
A. 전용 59제곱미터 기준 1월 3,500만 원에서 6월 7,750만 원으로, 전용 84제곱미터는 4,375만 원에서 8,000만 원까지 차이가 벌어졌습니다.
Q3. 왜 재계약을 선택하는 사람이 늘고 있나요?
A. 재계약은 기존 계약 조건이 유지되고 계약갱신청구권의 영향으로 임대료 인상 폭이 제한되기 때문입니다.
Q4. 아파트 대신 어디로 이동하는 수요가 늘었나요?
A. 빌라와 다세대주택 등 비아파트 거래가 11.5% 증가하며 아파트에서 밀려난 수요를 흡수하고 있습니다.
Q5. 전세난이 쉽게 해소되지 않는 근본 이유는 무엇인가요?
A. 전국 주택 준공 물량이 46.7% 감소한 데다 인허가 절차에만 수년이 걸리는 공급 구조적 문제 때문입니다.
🔚 결론
| ✅ 서울 전세보증금은 2년 전보다 19.1% 올라 부담이 커졌습니다.
✅ 신규 계약자는 재계약자보다 훨씬 큰 보증금 부담을 지고 있습니다. ✅ 이사를 미루고 재계약을 선택하는 세입자가 계속 늘고 있습니다. ✅ 아파트 대신 빌라와 다세대주택을 찾는 수요도 증가하고 있습니다. ✅ 주택 공급 부족과 긴 인허가 절차가 전세난의 근본 원인입니다. |
