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서울 아파트 매물은 한 달 사이 1만 건 가까이 늘었는데 거래는 오히려 줄고 있습니다. 이런 가운데 정부가 세입자 낀 집을 살 때 입주를 미룰 수 있는 기간을 다시 늘렸습니다. 누가 어떤 조건에서 혜택을 받는지, 놓치기 쉬운 함정은 무엇인지 끝까지 읽으시면 한눈에 정리됩니다.
부제: 토지거래허가구역 실거주 유예 연장 세입자 낀 집 매수 전 확인할 조건
📌 이 글의 요약
| 1. 유예 신청 기한이 2027년 12월 31일까지 1년 늘어납니다.
2. 시행일은 10월 1일이며 갱신계약도 한 차례 인정됩니다. 3. 갱신계약이 있으면 입주를 최장 2029년 말까지 미룰 수 있습니다. 4. 무주택 요건과 입주 후 2년 거주 의무는 그대로입니다. 5. 매물은 늘어도 전월세 공급 감소와 대출 한도가 변수입니다. |
1. 실거주 의무와 이번 개정의 배경
토지거래허가구역, 무엇이 다른가요
토지거래허가구역에서는 집을 사려면 먼저 허가를 받아야 합니다.
원칙적으로 매수 후 4개월 안에 입주해 2년간 직접 살아야 합니다.
작년 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 주요 지역까지 지정 범위가 넓어졌습니다.
왜 넉 달 만에 다시 손질했을까요
세입자가 있는 집은 새 집주인이 바로 들어가 살기 어렵습니다.
그래서 정부는 지난 5월 임대 중인 주택에도 입주 유예를 적용하면서 신청을 올해 말까지만 받겠다고 했습니다.
그런데 다주택자 양도세 중과 한시 완화와 매입임대 아파트 세제 혜택 폐지 등으로 달라진 거래 여건을 보완하고 기존 임차인의 주거 안정을 확보하려고 이번 조치를 마련했다고 합니다.
쉽게 말해 한쪽에서는 집을 팔도록 유도하면서, 다른 한쪽에서는 실거주 규제가 거래를 막는 문제를 풀어주는 것입니다.
2. 달라진 핵심 내용
신청 기한 1년 연장
유예 신청 기한이 올해 12월 31일에서 내년 12월 31일로 1년 연장됩니다.
시행일인 10월 1일 기준으로 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택이 모두 대상입니다.
갱신계약까지 인정
기존에는 세입자의 남은 계약 기간까지만 입주를 미룰 수 있었지만, 앞으로는 갱신계약 1회, 최대 2년까지 추가로 인정됩니다.
| 구분 | 기존 | 개정 |
|---|---|---|
| 신청 기한 | 2026년 12월 31일 | 2027년 12월 31일 |
| 유예 인정 범위 | 기존 임대차 잔여 기간 | 기존 계약 + 갱신계약 1회(최대 2년) |
| 무주택 요건 | 5월 12일부터 계속 무주택 | 동일 |
| 입주 후 거주 의무 | 2년 | 동일 |
3. 입주 가능 시점 계산법
갱신계약이 없는 경우
기존 임대차계약의 최초 종료일까지 유예되며, 계약 기간이 최장 2년이면 2028년 9월 30일까지 입주를 마쳐야 합니다.
갱신계약이 있는 경우
신청 기간 15개월에 갱신계약 24개월을 더해 최장 3년 3개월, 2029년 12월 31일까지 입주가 유예됩니다.
다만 갱신계약을 인정받으려면 유예 신청 전에 갱신계약을 체결해야 하고, 그 계약이 10월 1일부터 2027년 12월 31일 사이에 시작되어야 합니다.
따라서 매수를 검토하신다면 세입자의 갱신 여부와 계약 시작일을 먼저 확인하셔야 합니다.
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4. 신청 자격과 꼭 지켜야 할 조건
무주택 요건
매수자는 올해 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지한 사람이어야 합니다.
중간에 다른 집을 보유한 기간이 있다면 대상에서 빠질 수 있으므로 주의하셔야 합니다.
허가 후 4개월 내 등기, 입주 후 2년 거주
토지거래허가를 받은 날부터 4개월 이내에 취득과 등기를 마쳐야 합니다. 입주를 미룰 수 있을 뿐 거주 의무가 사라지는 것은 아닙니다.
국토교통부도 실수요 중심으로 거래하도록 요건을 유지하고 투기적 수요는 차단하겠다는 입장입니다.
그러므로 세입자를 끼고 사서 시세 차익만 노리는 방식은 이 제도의 취지와 맞지 않습니다.
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5. 서울 매물과 거래 현황
강남권에 쌓이는 매물
9월 18일 기준 서울 아파트 매물은 10만 9,374건으로, 한 달 전 9만 9,379건보다 9,995건(10.1%) 늘었습니다.
강남구 1,698건, 송파구 1,355건, 서초구 632건이 늘어 강남3구 증가분만 3,685건으로 서울 전체 증가분의 36.9%입니다.
강동구까지 더한 동남권 4개 구는 4,698건으로 증가분의 47%를 차지합니다.
줄어든 거래량
매물은 늘었지만 거래는 위축되었습니다.
서울 아파트 거래는 5월 8,983건에서 6월 5,305건으로 줄었고, 7월 5,841건으로 소폭 늘었습니다.
8월은 9월 18일까지 신고된 기준 3,300건이며, 신고 기한이 남아 있어 최종 수치는 더 늘어날 수 있습니다.
6. 세제 개편과의 연결고리
양도세 중과 완화의 시간표
2027년에는 조정대상지역 2주택자 5%포인트, 3주택 이상 10%포인트가 가산되고, 2028년에는 각각 10%포인트와 15%포인트로 올라간 뒤 2029년부터 현행 수준으로 돌아갑니다.
다주택자에게는 내년이 가장 부담이 적은 시기이므로 매도 시점을 앞당길 유인이 생깁니다.
장기보유 공제와 매입임대 혜택 축소
양도세 장기보유 공제는 2027년까지 현행을 유지하다가 2028년부터 거주 중심으로 바뀝니다.
조정대상지역 매입임대 아파트의 중과 배제와 공제 우대도 2027년까지 유지된 뒤 단계적으로 폐지됩니다.
이 때문에 2027~2028년에 비거주 고가주택 보유자, 다주택자, 임대사업자의 매도가 늘어날 수 있다는 전망이 나옵니다.
다만 세제 내용은 정부안 기준이므로 국회 논의 결과를 확인하셔야 합니다.
7. 전월세 시장과 대출 변수
전세 공급이 줄 수 있습니다
세입자가 살던 집을 무주택자가 사서 계약 종료 후 직접 들어가면, 그 집은 더 이상 전셋집으로 나오지 않습니다.
매매시장에서는 거래 가능한 집이 늘지만, 전월세시장에서는 공급이 줄어드는 반대 효과가 생길 수 있습니다.
대출 한도 확인이 필요합니다
세입자가 있는 집을 산 뒤 나중에 세입자를 내보내는 조건으로 대출받는 경우, 상황에 따라 한도가 1억 원으로 제한될 수 있습니다.
따라서 유예가 늘었다고 해서 쌓인 매물이 곧바로 거래로 이어진다고 보기는 어렵습니다. 계약 전에 금융기관에서 대출 조건을 미리 확인하시길 권합니다.
📚 참고자료
– 국토교통부 보도자료 「토지거래허가구역 내 실거주 의무 유예 신청 내년 말까지 연장」(2026.9.17), 연합뉴스·머니투데이·데일리안 등 보도
– 재정경제부 「2026년 세제개편안」(2026.8.3), 뉴시스·뉴스핌·아이뉴스24 보도
– DuBu 레터 「다시 묶고 다시 풀고」(서울 아파트 매물·거래 통계, 대출 한도 관련 내용)
❓ Q&A
Q1. 세입자가 갱신을 안 하면 언제까지 입주를 미룰 수 있나요?
A. 시행일 당시 임대차계약의 최초 종료일까지입니다. 계약이 최장 2년이면 2028년 9월 30일까지 입주를 마쳐야 합니다.
Q2. 세입자를 끼고 사는 갭투자도 가능해지는 건가요?
A. 그렇게 보기는 어렵습니다. 무주택 요건과 입주 후 2년 거주 의무가 그대로이기 때문에, 결국 본인이 입주하는 실수요 거래가 전제입니다.
Q3. 언제부터 신청할 수 있나요?
A. 확대된 제도는 10월 1일부터 시행될 예정입니다. 시행령 개정안이 입법예고를 거치는 단계이므로 최종 내용은 공포 후 확인하시길 바랍니다.
A. Q4. 갱신계약이면 무조건 인정되나요?
아닙니다. 유예 신청 전에 갱신계약을 체결해야 하고, 계약 시작일이 2026년 10월 1일부터 2027년 12월 31일 사이여야 합니다.
Q5. 유예를 받으면 대출도 문제없나요?
A. 유예와 대출은 별개입니다. 세입자를 내보내는 조건의 대출은 한도가 줄어들 수 있으니 사전에 확인하셔야 합니다.
🍎 결론
| 1. 이번 개정은 세입자 낀 집의 거래 부담을 덜어줍니다.
2. 갱신계약까지 인정되어 입주 시점이 최장 2029년 말입니다. 3. 무주택 요건과 2년 거주 의무는 반드시 지켜야 합니다. 4. 매물이 늘어도 전세 공급과 대출 한도를 함께 살펴야 합니다. 5. 계약 전에 세입자 계약 일정과 최신 시행 내용을 확인하시길 바랍니다. |
