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전셋값이 오르자 이사 대신 기존 집에 머무는 세입자가 늘고 있지만, 재계약도 보증금 인상 부담에서 자유롭지 않습니다. 집주인이 직접 살겠다며 갱신을 거절하는 경우까지 겹치면 막막하실 텐데요. 최근 판결과 통계를 바탕으로 재계약 전에 꼭 확인할 점을 정리해 드립니다.
부제: 전세 재계약 보증금 인상 서울 10건 중 9건 오른 이유와 확인할 점
📌 이 글의 요약
| 1. 서울 전세 재계약 비중은 올해 50.7%로 절반을 넘었습니다.
2. 올여름 서울 재계약 10건 중 9건은 보증금이 올랐습니다. 3. 계약갱신요구권을 쓰면 보증금 증액은 5% 이내로 제한됩니다. 4. 실거주를 이유로 거절한 뒤 재임대하면 배상 책임이 생길 수 있습니다. 5. 대법원은 재임대가 불가피했는지를 따져 3,079만원 배상을 유지했습니다. |
1. 전세 재계약이 늘어난 이유와 보증금 인상 현황
서울 재계약 비중이 절반을 넘었습니다
올해 1~8월 서울 전세 거래에서 재계약 비중은 50.7%로 지난해 42.1%보다 높아졌습니다.
6~8월에는 53.8%까지 올랐습니다.
직방 분석에서도 서울 재계약 비중은 1월 47.4%에서 6월 55.0%로 늘었습니다.
따라서 이사 대신 눌러앉는 선택이 하나의 흐름으로 자리 잡았습니다.
재계약을 해도 보증금은 오릅니다
올해 6~8월 서울 아파트 전세 재계약 1만3,580건 가운데 89.6%는 보증금이 올랐고, 10% 넘게 오른 계약도 12.6%였습니다.
관악구 신림동의 한 단지 전용 59㎡는 1억7,500만원이 올라 7억원에 재계약했고, 인상률은 33.3%였습니다.
이사가 더 부담스러운 이유
새 전셋집을 구하려면 비용이 더 들기 때문입니다.
전용 84㎡ 기준 신규 계약과 재계약의 평균 보증금 차이는 지난해 5,517만원에서 올해 9,154만원으로 벌어졌습니다.
직방은 이사 비용과 중개보수까지 더해져 재계약 선호가 당분간 이어질 것으로 전망했습니다.
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2. 지역별 인상액 차이와 주거비 변화
상대적으로 저렴했던 지역의 인상액이 더 커졌습니다
재계약 한 건당 평균 보증금 인상액을 비교하면 다음과 같습니다.
| 지역 | 지난해 | 올해 |
|---|---|---|
| 노원구 | 1,542만원 | 1,884만원 |
| 도봉구 | 1,436만원 | 1,915만원 |
| 성북구 | 2,279만원 | 3,016만원 |
| 강남구 | 5,474만원 | 4,867만원 |
| 서초구 | 5,439만원 | 4,795만원 |
반전세와 월세 부담도 함께 커졌습니다
올해 1~8월 전세에서 반전세로 바뀐 계약은 3,043건으로 지난해 같은 기간보다 9.0% 늘었습니다.
한국부동산원 자료에서도 지난 8월 서울 아파트 평균 전세가격은 6억3,662만원으로 2년 전보다 14.9% 올랐습니다.
3. 계약갱신요구권과 5% 상한 제대로 알기
세입자가 알아야 할 기본 규정
세입자가 갱신을 요구하면 집주인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 근거 | 주택임대차보호법 제6조의3 |
| 연장 기간 | 1회에 한해 2년 |
| 행사 시기 | 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 |
| 증액 한도 | 직전 보증금의 5% 이내 |
5%는 상한선이므로 자동으로 오르는 금액이 아닙니다.
집주인이 거절할 수 있는 경우
집주인이나 직계존속·비속이 실제 거주하려는 경우, 2기 차임 연체, 임차인의 의무 위반 등이 거절 사유입니다.
따라서 거절 통보를 받으면 사유부터 확인하셔야 합니다.
4. 집주인 실거주 통보와 손해배상 판결
서울 서대문구 아파트 사례
보증금 6억6,000만원으로 살던 세입자는 계약 종료 4개월 전 연장을 요청했지만, 집주인이 직접 살겠다며 거절해 이사했습니다.
집주인은 1년 2개월만 거주한 뒤 8억2,000만원에 다시 전세를 놓았고, 세입자는 손해배상 소송을 제기했습니다.
법원이 본 판단 기준
1심은 집주인의 손을 들어줬지만, 2심은 3,079만원 배상을 판결했고 대법원도 이를 유지했습니다.
집주인은 다른 세입자 6명에게 보증금 6억9,028만원을 돌려줘야 했다고 주장했으나, 법원은 거절 당시에도 예상할 수 있었고 다른 방법도 있었다고 보았습니다.
따라서 거주 기간만이 아니라 예상하지 못한 사정이 있었는지, 재임대가 불가피했는지가 핵심입니다.
모든 재임대가 배상 대상은 아닙니다
전주지방법원은 결혼 계획이 무산되어 다른 사람에게 임대한 집주인에 대해 실거주 의사의 진정성이 인정된다며 갱신 거절을 정당하다고 보았습니다.
다만 집주인의 재산권을 지나치게 제한한다는 비판도 있어 사안별 판단이 필요합니다.
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5. 재계약 전 점검 체크리스트
만기 전에 확인할 것
갱신 의사는 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 문자나 내용증명 등 기록으로 남기시기 바랍니다.
거절 통보를 받았다면 사유도 기록해 두시고, 이사 후에는 확정일자 부여 현황 등으로 실제 거주 여부를 확인하실 수 있습니다.
정당한 사유 없이 2년 안에 다른 세입자가 들어왔다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.
협상할 때 비교할 것
보증금 인상액뿐 아니라 이사 비용, 중개보수, 반전세 전환 조건까지 함께 비교하시고, 필요하면 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.
📚 참고자료
– DuBu 레터, 서울 전세 재계약·집주인 실거주 손해배상 판결 기사
– 직방, 수도권 아파트 전세 거래 분석 (2026년 1~6월, 2026.7.6 보도)
– 한국부동산원, 전국주택가격동향조사 (2026년 8월 기준)
– 주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신요구권)
– 법률신문, 전주지방법원 실거주 의사 관련 판결 보도
– 세이프홈즈, 실거주 거절 후 손해배상 청구 절차 안내
❓ Q&A
Q1. 재계약 때 보증금은 5%까지만 올릴 수 있나요?
A. 세입자가 계약갱신요구권을 행사해 갱신하는 경우 증액은 5% 이내로 제한됩니다. 다만 합의로 진행하는 일반 재계약은 당사자 협의에 따라 달라질 수 있습니다.
Q2. 갱신 요구는 언제까지 해야 하나요?
A. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 하셔야 하며, 기록이 남도록 문자나 내용증명을 활용하시는 편이 좋습니다.
Q3. 집주인이 실거주를 이유로 거절하면 무엇을 확인해야 하나요?
A. 직계존속·비속 포함 실제 거주 계획이 있는지 사유를 확인하시고, 이사 후에는 확정일자 부여 현황 등으로 실제 거주 여부를 살펴보실 수 있습니다.
Q4. 실거주한 뒤 다시 임대하면 항상 배상해야 하나요?
A. 그렇지 않습니다. 거절 당시 예상하지 못한 사정이 생겨 재임대가 불가피했는지 등을 사안별로 판단합니다.
Q5. 보증금 인상이 부담될 때 대안이 있나요?
A. 일부를 월세로 돌리는 반전세 전환도 늘고 있습니다. 보증금과 월세, 이사 비용을 함께 비교해 보시기 바랍니다.
🍎 결론
| 1. 서울 전세 재계약은 이제 흔한 선택이 되었습니다.
2. 재계약이라도 보증금 인상은 피하기 어렵습니다. 3. 갱신 요구는 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 하십시오. 4. 실거주 거절을 받으면 사유와 이후 임대 여부를 확인하십시오. 5. 판결 기준을 알아 두시면 불필요한 손해를 줄일 수 있습니다. |
