추가 월세 신고, 기존전세에 문제없나?

지민 씨는 부산의 아파트에 전세로 거주 중인데, 서울에서의 일로 월세 집을 추가 계약했습니다. 전월세 신고제로 인해 월세 계약을 신고해야 하는데, 기존 전셋집에 영향을 미칠지 궁금해합니다.

 

추가 월세 신고, 기존전세에 문제없나?

 

부제: 전월세 신고: 2개의 전셋집에 영향은?

 

이 글의 순서

• 0. 이 글의 요약
• 1. 전월세신고와 확정일자 문제
• 2. 전월세 신고제
• 3. 임대차신고와 확정일자
• 4. 전세와 월세의 대항력
• 5. 결론
• 6. 도움 되는 글

 

0. 이 글의 요약

 

 

 

 

▣ 지민 씨는 부산의 아파트에 전세로 거주하며 서울에서 월세를 추가 계약했습니다. ▣ 전월세 신고제로 월세 계약을 30일 이내에 신고해야 합니다. ▣ 확정일자가 자동 부여되어 기존 전셋집에 영향을 미칠지 걱정됩니다. ▣ 전월세 신고제는 보증금 6천만 원 이상 또는 월세 30만 원 초과 시 의무입니다. ▣ 월셋집의 전입신고를 하지 않으면 대항력과 우선변제권이 확보되지 않습니다.

 

 

 

 

 

 

1. 전월세신고와 확정일자 문제

 

추가 월세 신고, 기존전세에 문제없나?

 

 

지민 씨는 현재 부산아파트에 전세로 거주하고 있는 중입니다.

 

전입신고도 했고 확정일자도 받아두었고요. 그런데 서울의 일 때문에 자주 오가게 되면서 머무를 곳이 필요해 추가로 월세 계약을 하게 되었습니다.

 

전월세 신고제로 인해 30일 이내에 월세로 계약한 집에 대해 임대차 신고를 하라고 하던데요. 이럴 경우 부산에 있는 전셋집에 문제가 생기는 건 아닌지 궁금합니다.

 

서울 월셋집에 대한 임대차 신고를 하면 자동으로 확정일자가 부여된다고 하던데 그럼 부산 전셋집의 확정일자와 대항력에 변동이 생기는 건 아닌지 걱정된다고 합니다.

 

2. 전월세 신고제

 

 

 

 

우선 전월세 신고제는 보증금이 6천만 원을 넘거나 월세가 30만 원을 초과하는 임대차 계약을 체결할 경우 계약 체결일로부터 30일 이내에 집주인이나 세입자가 임대료, 임대 기간 등 주요 계약 내용을 의무적으로 신고하는 제도입니다.

 

원래는 수도권과 광역시, 세종시와 군 단위를 제외한 도, 그리고 제주도에서 2021년 6월 이후 주거를 목적으로 임대차 계약을 체결했다면 신고 대상이었는데요.

 

이걸 지키지 않으면 과태료 부과 예정이었습니다.

 

그런데 이 과태료 부과에 대한 사항이 1년씩 계속 유예되면서 올해 5월 시행될 예정이었던 게 또다시 한 번 1년 유예가 돼서 내년 5월까지는 신고를 하지 않아도 과태료는 부과되지 않습니다.

 

신고가 의무사항이긴 하지만 지키지 않는다고 해도 과태료가 없으니 굳이 번거롭게 신고를 하지 않아도 불이익이 없긴 합니다.

 

3. 임대차신고와 확정일자

 

세입자 입장에서 자동으로 확정일자가 부여되기 때문에 신고를 한다고 해서 특별히 안 좋을 것도 없습니다.

 

그런데 확정일자를 부여한다는 건 해당 계약에 대한 계약서를 법적으로 확실하게 인정해 주는 날짜를 의미합니다.

 

예를 들어 임대차 계약을 체결하고 이사도 하고 보증금도 다 줬는데 집주인이 보증금을 받은 다음에 은행에 가서 대출을 받고 그 집에 근저당을 설정해 버리면 집이 경매로 넘어갔을 때 은행보다 내가 먼저 보증금을 받을 권리가 있다고 주장을 해야 되잖아요.

 

원래 부동산에 대한 권리는 등기부 등본에 다 표시가 돼서 그 날짜대로 순서를 알 수 있는데 임대차 계약은 부동산에 대한 권리가 아니라 돈을 주고받은 대가로 집을 빌려 쓰기로 한 약속입니다.

 

그래서 등기상에 따로 표시를 하지 않게 돼 있죠.

 

그런데 이런 문제가 생기면 누가 먼저인지 확인을 해야 되니까 이럴 때 확정일자를 언제 받았느냐를 두고 순서를 따지게 돼 있습니다.

 

계약을 한참 전에 체결했다고 하더라도 확정일자를 은행 대출 날짜보다 늦게 받았으면 순서가 뒤로 밀리게 되는 거죠.

 

임대차 신고를 하면 확정일자를 따로 받지 않아도 신고와 동시에 확정일자를 부여해 준다는 건데요. 단순히 보자면 해당 임대차 계약서가 유효하다는 날짜를 공식적으로 증명해 준다 이런 정도입니다.

 

그러니 임대차 신고를 해서 확정일자가 자동으로 부여되더라도 현재 거주하고 계신 전셋집에는 아무런 영향이 없는 거죠.

 

4. 전세와 월세의 대항력

 

혹시나 전세보증금을 돌려받는 데 지장이 생기지는 않을까 하는 걱정은 안 하셔도 되는데요.

 

다만 보증금이 적은 월셋집으로 하는 월세는 전입신고를 하지 않기 때문에 그 월셋집에 대한 대항력과 우선변제권은 확보할 수가 없습니다.

 

이런 월세의 경우 보통 보증금이 크지 않기 때문에 확정일자를 받지 않는 경우가 종종 있습니다.

 

보증금이 일정 금액 이하면 다른 어떤 권리보다도 우선해서 보증금을 먼저 챙겨주는 소액 임차보증금 최우선 변제 제도 때문인데요.

 

집주인이 집을 담보로 대출을 받은 이후에 그 집에 세를 들여 살더라도 소액 임차보증금에 해당되면 그 세입자 보증금 먼저 챙겨주고 다음으로 은행이 대출금을 회수하게 됩니다.

 

이렇게 보증금을 보호받으려면 세입자는 반드시 경매 신청 등기 전까지 주택의 인도와 전입신고를 완료해 놔야 됩니다.

 

쉽게 말해 경매로 넘어가기 전까지 그 집을 실제로 점유하고 있어야 하고 전입신고까지 완료가 돼 있어야 한다는 거죠.

 

지금 지민 씨의 경우 전셋집의 대항력과 우선 변제권을 지키기 위해선 전셋집의 전입신고를 유지하셔야 되기 때문에 월셋집은 다소 위험한 상황에 노출이 될 수밖에 없습니다.

 

전세에 비해 월세는 문제가 생기는 경우가 드물긴 하지만 걱정되신다면 월셋집 집주인의 동의를 얻어서 임차권 등기를 해두시는 것도 안전한 방법입니다.

이 글은"MBC라디오 손경제"의 방송내용을 재구성한 내용입니다.

 

 

 

 

5. 결론

 

 

▶ 월세 계약을 전월세 신고제에 따라 신고하더라도 기존 전셋집의 확정일자와 대항력에는 아무런 영향이 없습니다. ▶ 이는 임대차 신고로 자동 부여되는 확정일자가 해당 계약서의 법적 효력을 증명하는 것에 불과하기 때문입니다. ▶ 다만, 월셋집에 대한 전입신고를 하지 않으면 그 집에 대한 대항력과 우선변제권을 확보할 수 없습니다. ▶ 월셋집의 보증금이 적은 경우, 보통 확정일자를 받지 않지만, 보증금이 많을 경우 안전을 위해 월셋집 집주인의 동의를 얻어 임차권 등기를 해두는 것이 좋습니다. ▶ 따라서 지민 씨는 기존 전셋집의 전입신고를 유지하며, 월셋집에 대한 적절한 조치를 취하면 됩니다. 이렇게 하면 전셋집과 월셋집 모두 안전하게 거주할 수 있습니다.

 

6. 도움 되는 글

전세 재계약: 계약 갱신, 묵시적 갱신 유리한 것은?

 

창고 화재보험, 임대인과 임차인 누가 가입?

 

임대차 계약 만기 전 퇴실 시 중개보수 처리는?

 

무주택자: 든든전세주택(저렴, 장기거주) 신청방법