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전세사기를 당하고 경매까지 거쳤는데도 보증금을 거의 돌려받지 못해 막막하셨던 분이 많으실 것입니다. 이번에 정부가 회수액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 부족분을 메워주는 제도를 시작합니다. 이 글에서 계산 방법과 사례, 신청 절차를 차근차근 정리해 드립니다.
부제: 전세사기 최소보장제 최소지원금 계산과 선지급 후정산 신청 절차
📌 이 글의 요약
| ✔ 전세사기 최소보장제는 11월 13일부터 시행됩니다.
✔ 회수액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 차액을 지원합니다. ✔ 최소지원금은 보증금의 3분의 1에서 회수액을 뺀 값입니다. ✔ 신탁사기 피해자는 선지급 후정산 제도를 이용합니다. ✔ LH 누리집에서 11월 10일부터 사전 신청을 받습니다. |
1. 전세사기 최소보장제가 필요했던 이유
경매 절차에서 생기던 사각지대
전세사기피해자는 그동안 경·공매 배당금이나 한국토지주택공사(LH)가 피해주택을 낙찰받아 생기는 경매차익으로 보증금을 회수해 왔습니다.
그러나 배당이 없거나 LH가 주택을 매입하지 않아 경매차익이 없는 경우에는 구제를 받기 어려웠습니다.
따라서 전세사기 최소보장제는 이 빈틈을 메우기 위해 마련되었습니다.
보증금의 3분의 1을 보장합니다
국토교통부는 개정된 관련 법 시행령이 2026년 11월 13일부터 시행된다고 밝혔습니다.
경·공매 등으로 회수한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 그 부족분을 현금으로 지원합니다.
회수한 금액이 3분의 1 이상이면 이 지원금은 지급되지 않습니다.
이 지원금을 최소지원금이라고 부릅니다.
지원 대상은 법에 따라 결정을 받은 전세사기피해자와, 임대인의 사기 의도가 명백히 확인되지는 않지만 경·공매 절차 등으로 보증금 회수가 어려운 임차인입니다.
2. 최소지원금 계산 방법과 실제 사례
기본 계산 방식
최소지원금은 임차보증금의 3분의 1에서 이미 회수한 금액을 뺀 값입니다.
회수한 금액에는 우선변제권이나 보증금반환채권으로 받은 돈, 경매차익, 임차료 지원금이 포함됩니다.
예를 들어 보증금이 9천만원이라면 기준액은 3천만원이고, 이미 1천만원을 회수했다면 부족한 2천만원이 지원 대상이 됩니다.
따라서 많이 회수했을수록 지원금은 줄어듭니다.
숫자로 확인하는 사례
아래 표는 보도에 소개된 계산 사례입니다.
| 구분 | 보증금 | 이미 회수한 금액 | 지원금 |
|---|---|---|---|
| 사례 1 | 1억원 | 1천만원 | 2,333만원 |
| 사례 2 | 1억5천만원 | 3천만원 | 2천만원 |
| 사례 3 | 1억5천만원 | 임차료 지원 1천만원 | 선지급 4천만원 |
*사례 3은 뒤에서 설명할 선지급 방식이 적용된 경우입니다.
3. 선지급 후정산 제도와 신청 절차
신탁사기처럼 적법한 임대 권한이 없는 사람과 계약해 피해를 입은 경우에는 선지급 후정산 제도가 적용됩니다.
신탁사기는 신탁회사에 임대 권한이 있는데도 이를 모르고 계약해 피해를 입은 경우를 말합니다.
예전에는 주택 처분이 끝날 때까지 기다려야 해 피해 회복이 늦어졌습니다.
이제는 처분 전이라도 임차보증금의 3분의 1을 먼저 지급합니다.
이후 경매차익 등이 발생하면 이를 반영해 추가로 지급하며 정산합니다.
신청 시기와 필요 서류
LH는 11월 10일부터 청약플러스 누리집(www.apply.lh.or.kr)에서 사전 신청을 받습니다.
최소지원금은 LH가 피해주택을 매입하는 경우 경매차익 산정이 끝난 뒤, 그 밖의 경우 경·공매가 완료된 뒤에 신청합니다.
선지급금은 경·공매가 끝나기 전에 신청해야 합니다.
누리집에서는 지급 대상 여부를 미리 진단해 볼 수 있습니다.
서류로는 피해자 결정서, 임대차계약서 사본, 주민등록초본, 등기사항증명서, 배당표 등을 준비하시기 바랍니다.
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4. 신청 전에 꼭 확인할 주의사항
결정 기간과 이의신청
지급 여부는 신청일부터 90일 이내에 결정되어 통지됩니다.
부득이한 경우 한 차례 30일 연장될 수 있습니다.
결정에 이의가 있으면 통지를 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 할 수 있습니다.
질병이나 해외 체류로 직접 신청이 어렵다면 대리 신청도 가능합니다.
참고로 10일은 시행일이 아니라 사전 신청 시작일입니다.
추가 회수 시 신고와 반환 의무
지원금을 받은 뒤 보증금을 추가로 회수하는 등 반환 사유가 생기면 반드시 신고하고 돌려주어야 합니다.
기한 안에 반환하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3천만원의 과태료가 부과됩니다.
따라서 지급 이후에도 회수 내역을 꼼꼼히 기록해 두시기 바랍니다.
지금 미리 준비할 일
국토교통부 담당 과장은 이 제도가 경·공매 결과에 따라 피해자별로 달라지던 회복 수준의 차이를 줄이기 위한 것이라고 설명했습니다.
먼저 피해자 결정서와 계약서, 등기사항증명서가 있는지 확인하십시오.
그다음 누리집에서 본인의 지급 대상 여부를 진단해 보시기 바랍니다.
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📚 참고자료
– 한겨레 “전세사기 보증금 1/3 정부가 보장 최소보장제 10일부터 시행” (이지혜 기자, 2026.11.09)
– 국토교통부 전세사기피해자 지원 관련 법 시행령 개정안 국무회의 의결 보도, 데일리안 (2026.10.06)
– 서울신문, SBS Biz 시행령 개정안 의결 보도 (2026.10.06)
– 한국토지주택공사(LH) 청약플러스 누리집 안내
❓ Q&A
Q1. 최소보장제는 언제부터 시행됩니까?
A. 개정 시행령은 2026년 11월 13일부터 시행됩니다. LH 누리집에서는 11월 10일부터 사전 신청을 받습니다.
Q2. 최소지원금은 어떻게 계산합니까?
A. 임차보증금의 3분의 1에서 우선변제, 보증금반환채권, 경매차익, 임차료 지원으로 회수한 금액을 뺀 값입니다.
Q3. 선지급은 누구에게 적용됩니까?
A. 신탁사기 등 적법한 임대 권한이 없는 사람과 계약한 피해자에게 적용됩니다. 경·공매가 끝나기 전에 먼저 지급하고 나중에 정산합니다.
Q4. 신청하면 언제 결과를 알 수 있습니까?
A. 신청일부터 90일 이내에 결정되며, 부득이한 경우 한 차례 30일 연장될 수 있습니다.
Q5. 결정에 이의가 있으면 어떻게 합니까?
A. 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다.
🍎 결론
| ✔ 전세사기 최소보장제는 경매 사각지대를 메우는 제도입니다.
✔ 최소지원금은 보증금의 3분의 1이 기준입니다. ✔ 신탁사기 피해자는 처분 전에도 먼저 받을 수 있습니다. ✔ 결정은 90일 이내이며 이의신청은 30일 안에 가능합니다. ✔ 추가로 회수한 금액이 있다면 반드시 신고하시기 바랍니다. |
