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부부가 아파트 한 채를 공동명의로 갖고 있어도 종부세 계산에서는 다주택자와 같은 취급을 받을 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? 겉보기엔 사소해 보이지만 세금 부담은 결코 작지 않습니다. 2028년부터 달라지는 종부세 계산법을 살펴보겠습니다.
부제: 부부 공동명의 2028년부터 계산법 바뀝니다
🧭 이 글의 순서
1. 종부세 계산법 이해하기
2. 공동명의와 단독명의 중 유리한 선택은
3. 공정시장가액비율이란
4. 공동명의 1주택이 80%를 적용받는 이유
5. 참고자료
6. Q&A
◑ 이 글의 요약
| ◑ 종부세는 인별 과세로 부부가 각각 계산 대상이 됩니다.
◑ 공동명의는 각 9억원씩, 단독명의는 12억원을 기본공제받습니다. ◑ 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 단독명의 혜택을 받을 수 있습니다. ◑ 공정시장가액비율은 종부세 계산에 반영되는 집값 비율입니다. ◑ 2028년부터 공동명의 1주택도 80% 비율이 적용될 수 있습니다. |
1. 종부세 계산법 이해하기
재산세와 종부세의 차이
집을 갖고 있으면 보유세를 냅니다.
크게 재산세와 종합부동산세로 나뉘는데, 재산세는 주택 소유자가 내는 세금이고
종부세는 보유한 주택의 공시가격이 일정 기준을 넘을 때 추가로 내는 세금입니다.
여기서 중요한 것은 종부세가 인별 과세, 즉 사람별로 계산된다는 점입니다.
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공동명의 시 세금 계산 방식
예를 들어 부부가 공시가격 20억원짜리 집 한 채를 50%씩 공동명의로 갖고 있다면,
남편과 아내가 각각 10억원씩 소유한 것으로 보고 종부세를 따로 계산합니다.
| 구분 | 공시가격 | 기본공제 | 과세 대상 |
|---|---|---|---|
| 남편 | 10억원 | 9억원 | 1억원 |
| 아내 | 10억원 | 9억원 | 1억원 |
부부를 합치면 총 18억원을 공제받는 효과가 있습니다.
반면 한 사람이 단독명의로 집 한 채를 갖고 있다면 종부세법상 1세대 1주택자가 될 수 있습니다.
현재 1세대 1주택자의 기본공제는 12억원이며, 이번 세제개편안이 시행되면 14억원으로 늘어납니다.
2. 공동명의와 단독명의 중 유리한 선택은
두 가지 선택지 비교
공동명의가 무조건 유리한 것은 아닙니다.
공동명의 그대로 계산하면 부부가 각각 9억원씩 공제받는 대신
1세대 1주택자에게 주어지는 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 없습니다.
그런데 공동명의 1주택자 특례를 신청하면,
각각 9억원씩 받던 공제를 포기하는 대신
1세대 1주택자 기본공제와 고령자·장기보유 등에 따른 세액공제를 받을 수 있습니다.
상황별 선택 기준
따라서 공동명의 부부에게는 두 가지 선택지가 있습니다.
| 선택지 | 공제 방식 |
|---|---|
| 공동명의 그대로 | 9억원+9억원, 총 18억원 기본공제 |
| 1주택자 특례 신청 | 14억원 기본공제+고령·장기보유 등 세액공제 |
집값과 나이, 보유·거주기간 등에 따라 어느 쪽이 유리한지가 달라집니다.
3. 공정시장가액비율이란
비율의 개념과 계산 방식
공정시장가액비율은 종부세를 매길 때 세금 계산에 집값을 얼마나 반영할지 정하는 비율입니다.
예를 들어 공시가격이 20억원이고 기본공제가 14억원이라면 6억원이 남습니다.
이 6억원에 바로 세금을 매기는 것이 아니라,
공정시장가액비율이 60%라면 6억원의 60%인 3억6000만원을 기준으로 세금을 계산합니다.
그러므로 이 비율이 올라갈수록 세금 계산에 들어가는 금액도 커지는 구조입니다.
향후 비율 변화
현재 종부세 공정시장가액비율은 60%이며, 정부는 이를 내년부터 70%로 올릴 계획입니다.
2028년부터는 1세대 1주택자는 70%를 유지하지만,
3주택 이상 보유자와 서울 등 조정대상지역의 다주택자는 80%로 한 번 더 올립니다.
즉, 다주택자는 더 많은 금액을 기준으로 종부세를 계산하게 됩니다.
4. 공동명의 1주택이 80%를 적용받는 이유
인별 과세 원칙과 공정시장가액비율의 만남
정부가 갑자기 부부 공동명의 1주택을 2주택으로 바꾼 것은 아닙니다.
원래 종부세는 사람별로 계산하기 때문에 부부가 집 한 채를 공동명의로 갖고 있으면
각각 자신의 지분에 대해 종부세를 계산합니다.
지금까지는 큰 문제가 없었는데,
단독명의든 공동명의든 공정시장가액비율이 똑같이 60%였기 때문입니다.
그런데 이번 세제개편으로 비율이 2027년 70%, 2028년부터 다주택자 등은 80%로 오르면서 상황이 달라집니다.
공동명의 부부가 영향을 받는 이유
부부가 집 한 채를 공동명의로 갖고 있더라도
종부세법상 원칙적으로 1세대 1주택자에 해당하지 않기 때문에 문제가 생깁니다.
즉, 공동명의를 2주택으로 보는 새로운 법이 생긴 것이 아니라,
원래 있던 1세대 1주택자 구분에 이번 세제개편으로 70%와 80%라는 차이가 생기면서
집이 한 채뿐인 공동명의 부부까지 영향을 받게 된 것입니다.
다만 세제개편안에 대한 반발이 거세고 내용이 복잡하다는 지적이 이어지면서,
부동산 세제를 다시 손본다는 소식도 나오고 있어 앞으로 변화를 지켜볼 필요가 있습니다.
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📚 참고자료
– DuBu 레터 2026년 8월 기사 정보
❓ Q&A
Q1. 부부 공동명의 1주택은 정말 2주택으로 분류되나요?
A. 법적으로 2주택은 아니지만, 공정시장가액비율 적용에서 다주택자와 같은 80%를 적용받을 수 있습니다.
Q2. 공동명의와 단독명의 중 어느 쪽이 유리한가요?
A. 집값과 나이, 보유·거주기간에 따라 달라져 상황별로 비교해야 합니다.
Q3. 공동명의 1주택자 특례는 무엇인가요?
A. 9억원씩 받던 개별 공제를 포기하고 1세대 1주택자 공제와 세액공제를 받는 제도입니다.
Q4. 공정시장가액비율은 언제부터 오르나요?
A. 내년부터 70%로 오르고, 2028년부터 다주택자 등은 80%가 적용됩니다.
Q5. 세제개편안은 앞으로 바뀔 가능성이 있나요?
A. 반발이 거세고 복잡하다는 지적이 이어져 재검토 가능성이 있습니다.
◑ 결론
| ◑ 종부세는 인별 과세로 부부가 각각 계산 대상이 됩니다.
◑ 2028년부터 공동명의 1주택도 80% 비율이 적용될 수 있습니다. ◑ 공동명의와 특례 신청 중 유리한 쪽은 상황마다 다릅니다. ◑ 공정시장가액비율이 오를수록 세금 계산 금액도 커집니다. ◑ 세제개편안은 반발로 인해 재검토될 가능성도 있습니다. |
