내 전세 계약(묵시적 갱신 등), 전세 사기? 전문가 체크 포인트!

최근 전세 사기가 사회적 문제로 대두되면서, 오랫동안 같은 집에서 전세로 살아온 사람들도 자신의 전세 계약 상태에 대해 걱정하기 시작했습니다. 특히, 오랜 기간 묵시적 계약 갱신을 통해 거주해 온 경우, 이에 대한 정확한 정보를 함께 알아보겠습니다.

 

 

 

부제: "오랜 전세 생활자도 모르는 계약의 비밀"

 

이 글의 순서

• 0. 이 글의 순서
• 1. 다가구의 정의
• 2. 주택의 법적 분류
• 3. 등기부등본과 확정일자
• 4. 전세사기 대비 방안
• 5. 전세사기 사례
• 6. 결론
• 7. 도움 되는 글

 

0. 이 글의 요점

 

 

 

 

▣ 지민 씨의 거주 형태는 다가구 주택이 아니라 아파트나 오피스텔로 보임. 다가구 주택의 정의와 조건에 부합하지 않음. ▣ 등기부 등본 확인을 통해 근저당 등 다른 권리 설정 여부를 확인해야 함. 근저당 설정 날짜와 확정일자 비교가 중요. ▣ 확정일자보다 앞선 순위의 근저당이 있는 경우, 경매 시 그 근저당이 우선하여 낙찰대금을 받아감. ▣ 소액 임차보증금 제도를 통해 일정 금액 이하의 보증금은 다른 대출보다 우선하여 보호받을 수 있음. ▣ 묵시적 계약 갱신에는 정해진 횟수 제한이 없으며, 별도의 요청이 없는 한 계속 갱신됨.

 

 

 

최근 전세 사기 관련 뉴스가 연일 화제입니다. 매일같이 쏟아지는 사례들을 접하다 보니, 지민 씨 역시 본인이 살고 있는 전셋집에 문제가 없는지 궁금증이 생겼습니다.

 

지민 씨는 현재 12년째 같은 집에서 전세로 살고 있으며, 이 집은 8층 건물의 다가구 원룸 빌라입니다. 한 사람의 명의로 된 이 건물에는 1층 당 7개의 방이 있으며, 최초 계약은 2012년부터 시작되었습니다.

 

이후 여러 차례 묵시적 연장을 통해 지금까지 거주하고 있습니다. 이런 상황 속에서 제가 주의해야 할 사항이 무엇인지, 또 묵시적 연장에 대한 규정이 어떻게 되는지 지민 씨가 매우 궁금해졌습니다.

 

 

 

 

 

 

1. 다가구 주택의 정의

 

내 전세 계약(묵시적 갱신 등), 전세 사기? 전문가 체크 포인트!

 

 

먼저, 지민 씨의 집이 다가구 주택인지부터 알아보았습니다. 다가구 주택은 하나의 단독 주택에 여러 가구가 독립적으로 살고 있는 형태입니다.

 

각 세대마다 독립된 현관문이 있지만, 실제로는 하나의 큰 집으로 간주됩니다. 이런 주택의 특징은 여러 세대의 보증금이 하나의 집에 섞여 있다는 것입니다.

 

이로 인해 전입 순서와 확정일자에 따라 경매 시 배당받을 수 있는 순위가 달라집니다. 하지만 지민 씨가 사는 집은 층수와 세대수에서 다가구 주택의 조건을 충족하지 못합니다.

 

2. 주택의 법적 분류

 

 

 

 

지민 씨의 집은 8층 건물이며, 한 층에 7세대가 존재합니다. 이런 조건은 다가구 주택의 요건을 벗어나며, 건축법상 아파트나 오피스텔로 분류될 가능성이 높습니다.

 

이 경우, 각각의 집마다 개별 등기가 가능하며, 주요한 것은 등기부 등본을 통해 근저당 등의 권리가 설정되어 있는지 확인하는 것입니다. 만약 내가 받은 확정일자보다 앞서 근저당이 설정되어 있지 않다면, 큰 문제가 없는 것으로 볼 수 있습니다.

 

3. 등기부 등본과 확정일자

 

등기부 등본에는 세입자의 순위를 나타내는 확정일자가 표시되어 있지 않습니다. 확정일자는 전입신고 후 주민센터에서 임대차 계약서에 찍힌 도장이나 계약 신고 필증을 통해 확인할 수 있습니다.

 

이를 통해 등기부 등본에 기록된 권리의 설정 일자와 비교해 보면, 나의 권리가 어떤 위치에 있는지 파악할 수 있습니다. 만약 확정일자보다 앞선 순위에 근저당이 있다면, 경매 시 그 은행이 우선하여 낙찰대금을 받아가게 됩니다.

 

여기서 확정일자는 3월 3일 09:00에 주민센터에 가서 확정일자를 받았더라도 대항력(효과)은 3월 4일 0시에 발효됩니다. 만약 은행이 3월 3일 16:59분에 근저당을 잡았다면 은행이 우선입니다.

 

하지만, 내 권리가 더 우선한다면, 경매에서 받게 될 금액 중 일부를 보장받을 수 있습니다. 이런 상황을 피하기 위해서는 계약 전, 꼼꼼하게 확인하는 과정이 필수적입니다.

 

4. 전세 사기 대비 방안

 

내 전세 계약(묵시적 갱신 등), 전세 사기? 전문가 체크 포인트!

 

 

전세 사기를 예방하기 위해서는 몇 가지 중요한 조치를 취해야 합니다.

첫째, 실제 건물 소유자가 누구인지 확인하는 것이 중요합니다. 이를 위해 건물의 등기부 등본을 확인해야 합니다.

 

둘째, 세입자로서 내 권리를 명확히 하는 것이 중요합니다. 이는 확정일자를 받아내고, 전입신고를 하는 것을 통해 이루어집니다.

 

셋째, 만약 건물에 근저당이 설정되어 있다면, 그 근저당의 순위와 내가 계약할 때의 순위를 확인하여, 자신의 권리가 안전한지 검토해야 합니다. 이런 조치들을 통해 전세 사기로부터 자신을 보호할 수 있습니다.

 

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5. 전세 사기 사례

 

 

 

 

실제로 전세 사기의 사례를 들여다보면, 세입자가 근저당 설정 사실을 모르고 계약을 진행하는 경우가 많습니다. 이로 인해 건물이 경매로 넘어가게 되고, 세입자는 전세금을 돌려받지 못하는 상황에 처하게 됩니다.

 

이런 상황은 세입자에게 매우 불리하며, 이를 방지하기 위해서는 계약 전에 반드시 건물의 법적 상태를 확인하는 것이 필수적입니다.

 

전세 사기는 누구에게나 발생할 수 있는 문제입니다. 이를 예방하기 위해서는 건물의 법적 상태, 근저당 설정 여부, 그리고 내 권리의 순위를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

 

또한, 이런 정보를 확인한 후에는 계약서에 명시하고, 필요한 경우 법적 조치를 취하는 것도 고려해야 합니다. 전세 사기로부터 자신을 보호하기 위한 첫걸음은 바로 꼼꼼한 사전 검토와 확인입니다. 이를 통해 안전한 전세 생활을 보장받을 수 있습니다.

 

6. 결론

 

● 전세 계약에 대한 궁금증은 많은 사람들이 가지고 있는 문제입니다. 특히, 오랫동안 거주하며 묵시적 갱신을 해온 경우, 자신의 권리를 제대로 보호받고 있는지에 대한 확신이 필요합니다.

 

● 등기부 등본을 통한 권리 설정 확인, 확정일자 비교, 소액 임차보증금 제도의 이해는 전세 계약의 안전을 지키는 중요한 체크 포인트입니다.

 

● 이러한 정보들을 바탕으로, 자신의 전세 계약 상태를 점검하고 필요한 조치를 취하는 것이 중요합니다. 전세 사기로부터 자신을 보호하기 위해서는 이러한 지식이 필수적입니다.

이 글은" MBC라디오 손경제"의 방송내용 일부를 가져와 작성한 내용입니다.

 

7. 도움 되는 글

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