세입자와 집주인 필독! 계약갱신 청구권 A to Z

여러분들이 자주 접하지만 복잡한 계약갱신 청구권, 세입자와 집주인 모두가 알아야 할 필수 지식을 알아보겠습니다. 이 권리는 어떻게 사용되며, 어떤 경우에 제한을 받는지 함께 파헤쳐 봅시다.

 

 

부제: "집주인과 세입자 모두를 위한 계약갱신 청구권 완전분석"

이 글의 순서

• 0. 이 글의 요점
• 1. 지민의 고민
• 2. 계약갱신청구권 이란?
• 3. 계약거절 9가지 사유
• 4. 계약갱신청구권 사용방법
• 5. 결론
• 6. 도움 되는 글

0. 이 글의 요점

 

 

 

 

▣ 계약갱신 청구권은 세입자가 기존 계약을 조건 그대로 2년 더 연장할 수 있는 권리입니다. ▣ 이 권리는 세입자가 한 번만 사용할 수 있으며, 집주인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. ▣ 계약갱신 청구권을 사전에 사용하지 않기로 한 특약은 법적 효력이 없습니다. ▣ 계약갱신 청구권 사용 시, 임대료 상한선은 5%입니다. ▣ 갱신된 계약은 세입자의 일방적 해지는 가능하지만, 집주인의 일방적 해지는 불가합니다.

 

 

1. 지민의 고민

 

지민이는 분양받은 아파트에 입주를 해야 해서 기존 집을 처분해야 했는데 부동산 경기가 안 좋아지면서 거래가 완전히 끊겨 몇 달째 공실로 두고 있다가 얼마 전 겨우 세입자를 구해 전세 계약을 체결하게 되었습니다.

 

전세 계약은 해본 경험도 없고 갑작스럽게 계약을 하게 되어 걱정이 된다고 합니다. 임대차 3 법으로 인해 2년 계약 후에 세입자가 요구하면 2년 더 계약이 되는 걸로 알고 있는데요. 만약에 최초 계약을 3년으로 하게 되면 세입자가 갱신 청구권을 사용했을 때 1년만 더 연장이 되는 걸까요?

 

아니면 최초 계약과 동일하게 3년 더 연장이 되는 걸까요? 그리고 갱신 청구권을 사용하지 않는다는 특약을 작성하게 되면 효력이 있을까요? 계약갱신 청구권에 대해 지민이는 자세히 알고 싶어 합니다.

 

2. 계약갱신청구권 이란?

 

세입자와 집주인 필독! 계약갱신 청구권 A to Z

 

 

이 계약 갱신 청구권은 간단하게 말해 세입자가 기존의 계약 조건대로 한 번 더 계약을 갱신해서 거주하겠다고 요구할 수 있는 권리입니다. 이 계약 갱신 청구권은 그 집에 살면서 딱 한 번만 사용할 수 있습니다.

 

계약갱신 청구권과 묵시적 갱신은 미묘한 차이가 있습니다.

묵시적 갱신관련 글은 아래에서 간단히 확인하세요!

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 계약거절 9가지 사유

 

세입자가 계약 갱신 청구권을 사용했을 때 집주인은 법에서 정한 9가지 정당한 사유에 해당되지 않는다면 그 요구를 무조건 받아들여야 하는데요.

 

그 9가지 사유는 다음과 같습니다.

 

 

 

 

3.1 세입자의 귀책사유 5가지

 

① 월세를 일정 부분 밀렸다거나

② 허위로 임차를 한 경우,

③ 그리고 집주인의 동의 없이 다른 사람한테 세를 주는 행위를 한 경우,

④ 또 세입자의 부주의로 주택을 파손한 경우,

⑤ 마지막으로 세입자로서 기본적으로 해야 할 관리를 소홀히 하는 바람에 이 계약을 더 이상 이어나가기 어려운 중대한 사유가 있을 때 거절할 수 있습니다.

 

3.2 그 외 귀책사유 4가지

 

세입자와 집주인 필독! 계약갱신 청구권 A to Z

 

 

⑥ 먼저 집주인이 보상에서 합의하거나

⑦ 주택이 멸실돼서 못 살게 됐을 때,

⑧ 또는 그 집이 재건축이나 재개발로 더 이상 계약을 연장할 수 없을 때,

⑨ 그리고 집주인이 그 집에 직접 들어가 살게 되는 경우에 해당됩니다.

 

이런 9가지 사유가 아닌 경우 집주인은 계약 갱신 청구권을 받아들여야 하는데요. 그러나 집주인과 세입자가 사전에 계약갱신 청구권을 사용하지 않기로 약속하고 특약을 작성하더라도 세입자는 나중에 가서 갱신 청구권을 행사할 수 있습니다.

 

법보다 우선하는 약정은 무효라는 거죠. 이 이유는 임차인에게 불리하면 무조건 불법으로 무효가 되는 것입니다.

 

4. 계약갱신청구권 사용 방법

 

 

 

 

그럼 계약 갱신 청구권은 언제 어떻게 쓸 수 있을까요? 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약의 경우 세입자는 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신 청구권의 행사 의사를 밝혀야 합니다.

 

행사하는 방법에 특별한 제약은 없고요. 만나서 얘기하거나 전화 문자 다양한 방법으로 할 수는 있는데요. 혹시 모를 분쟁을 막기 위해선 증거를 남겨두는 것이 좋습니다.

 

계약 갱신 청구권은 기존 임대차 계약과 동일한 조건으로 2년 연장하는 것이기 때문에 최초 계약을 1년을 하든 3년을 하든 갱신 청구권을 쓰게 되면 2년이 연장됩니다.

 

그리고 이렇게 연장된 2년의 기간은 세입자가 원하면 중도에 해지하고 나갈 수 있지만 집주인은 중도에 해지할 수 없습니다.

 

앞서 동일한 조건으로 계약이 연장된다고 말씀드렸는데요. 임대료나 보증금은 일부 올릴 수는 있습니다. 이때 상한선은 5%인데 임대료와 보증금에 대한 계산 방식이 다르기 때문에 보증금을 올리실 거라면 따로 따져보셔야 합니다.

 

중요한 건 계약이 연장될 때 이 계약 갱신 청구권을 사용해서 연장됐는지 아니면 묵시적 갱신으로 계약이 연장됐는지를 명확히 해야 한다는 점입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

별도로 갱신 청구권을 사용한다는 표현 없이 "저희 한 번 더 연장해서 살겠습니다"라고 세입자가 말하고 연장된 경우라든가 묵시적으로 연장된 경우 혹은 계약 내용을 변경해서 연장된 경우라도 계약 갱신 청구권이 살아있는 것으로 보거든요.

 

이럴 경우 세입자 입장에선 한 번 더 연장이 가능한 카드가 남아 있는 거죠. 그러니 만약 최종적으로 2년만 연장하고 그 이후엔 계약을 끝내고 싶으시다면 계약 만료 6개월에서 2개월 사이에 계약 갱신 청구권을 사용해서 연장하도록 세입자와 협의를 하셔야 되고요. 계약서에도 갱신 청구권을 사용했다는 사실을 반드시 남겨두셔야 합니다.

 

5. 결론

 

계약갱신 청구권은 세입자의 안정적인 주거 생활을 도모하기 위해 마련된 제도입니다. 하지만 집주인과 세입자 모두의 권리와 의무가 명확히 규정되어 있기 때문에 양측 모두가 법의 내용을 정확히 이해하고 준수하는 것이 중요합니다.

 

계약을 체결하거나 갱신할 때는 미리 권리를 확인하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 이를 통해 불필요한 분쟁을 예방하고, 각자의 권리를 보호할 수 있습니다.

이 글은" MBC라디오 손경제"의 방송내용 일부를 가져와 작성한 내용입니다.

 

 

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