부동산 거래에서 가계약금 문제는 예상치 못한 논쟁의 여지를 제공합니다. 구두 위임과 가계약금 송금 후, 계약 철회 시 발생하는 법적 분쟁에 대해 알아보겠습니다.
부제: “가계약금 환불: 법적 대응 방법 총정리”
이 글의 순서
- 0. 이 글의 요약
- 1. 가계약금 분쟁
- 2. 부동산계약금 반환 문제
- 3. 가계약금 법률적 해석
- 4. 가계약금 반환 및 절차
- 5. 결론
- 6. 도움 되는 글
0. 이 글의 요약
| ▣ 가계약금은 매도인이 아닌 중개인에게 송금됐으며, 계약 취소 후 반환을 요구했으나 거절당함. ▣ 법률 전문가들은 계약금과 가계약금의 법적 성격을 구분하며, 특정 조건 하에 환불이 가능하다고 봄. ▣ 대법원 판례에 따르면, 해약금 약정이 명확히 돼 있지 않다면 가계약금 반환 요구가 가능함. ▣ 중요한 정보 누락 등 계약 체결 시 고려해야 할 사항이 제대로 고지되지 않았음. ▣ 가계약금 반환을 위해 대법원 종합법률정보 사이트의 관련 판례를 참고하고, 필요시 소액 전자소송을 고려해야 함. |
1. 가계약금 분쟁
지민 씨는 얼마 전 부동산(주거용 오피스텔)을 둘러보다가 가계약금 500만 원을 부동산 중개인에게 송금했습니다. 보통 매도인에게 직접 송금하는 게 일반적이라고 알고 있는데 중개인이 매매에 대한 사항을 구두로 위임받았다고 하더라고요.
그래서 일단 중개인에게 송금을 하긴 했는데 이틀 뒤 마음이 바뀌어서 계약을 하지 않기로 하고 가계약금을 돌려달라고 했더니 그럴 수 없다는 겁니다.
항의했더니 법을 잘 알고 말하라며 가계약금뿐만 아니라 계약금 전체를 제가 줘야 하는 거라고 하네요.
단순 변심이라 저액의 귀책 사유가 있는 것 같지만 해당 오피스텔 옆에는 공터가 있는데 거기에 건물이 들어설 수도 있다는 중요한 내용 설명을 듣지 못했고, 계약 사항에 대해서도 구두로든 서면으로든 정한 바가 없습니다. 이럴 경우 가계약금을 돌려받을 수 없을까요?
이 글 관련 대법원판례를
보시려면?
2. 부동산 계약금 반환문제
지민 씨의 안타까운 사연입니다. 이 글을 오피스텔로 한정하지 말고 모든 부동산에 해당된다고 생각하며 글을 읽으시면 됩니다.
결론부터 말씀드리자면 지민씨 사연의 내용만으로 놓고 보았을 땐 가계약금은 돌려받을 수 있다는 게 법률 전문가들의 의견입니다.
법에서는 계약금에 대해 계약금을 낸 쪽에서는 해당 계약금을 포기하는 대신 계약을 해지할 수 있고, 또 계약금을 받은 쪽에서는 계약금의 2배를 돌려주는 대신 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.
쉽게 말해 계약을 파기하고 싶으면 별도로 정하지 않는 이상 계약금만큼은 상대방한테 줘야 된다는 거죠. 하지만 계약금의 액수가 크거나 아니면 해당 목적물을 선점하는 의미로 가계약금이라는 걸 주고받는 경우가 있습니다.
이거 지금 결정하지 않으면 다른 사람이 가져갈 수 있어요. 그러니까 빨리 계약하시든가 아니면 돈을 조금이라도 내시고 먼저 찜하세요라는 경우가 일반적인 거죠. 그런데 이런 가계약금은 법에서 규정하는 계약금과는 좀 다른 성격입니다.
3. 가계약금 법률적 해석
또 별도로 가계약금에 대해 다루고 있는 법률이 없기 때문에 가계약금 문제와 관련해서는 당사자 간에 어떤 의사 표시가 있었는지를 보고 그에 따라 해석이 달라질 수 있습니다.
이에 대해 가장 최근에 나온 대법원의 판례가 있는데요. 내용을 먼저 그대로 읽어드리자면 아래와 같습니다
[해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용 그리고 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다]라고 돼 있습니다.
쉽게 말해 가계약금도 계약금처럼 준 쪽이 포기하거나 받은 쪽이 배액 배상을 하려면 이에 대한 내용을 문자든 서류든 구체적으로 남겨야 한다는 거죠. 그러지 않았다면 어느 쪽이 일방적으로 파기한다고 하더라도 그냥 돌려줘야 한다는 겁니다.
4. 가계약금 반환 및 절차
이 같은 내용을 정한 적이 없으니 단순 변심으로 계약을 취소할 테니 가계약금을 돌려달라고 하더라도 중개인은 그에 따라야 하는 것이고, 반대로 중개인이나 매도인이 계약을 취소한다고 해도 사용자님 쪽에서 두배로 돌려달라고 할 수는 없는 겁니다.
그러니 가계약금뿐만 아니라 전체 계약금을 물어줘야 한다는 중개인의 말은 당연히 틀린 거고요. 만약 그런 내용을 문자나 서류로 남겼다면 못 돌려받을 수도 있겠지만 그때 계약의 중요한 내용을 고지하지 않은 건 없는지 추가로 따져봐야 할 겁니다.
말씀하신 것처럼 바로 옆에 건물이 들어서게 되면 조망권이나 일조권을 침해당할 수가 있겠죠. 그건 해당 계약을 체결함에 있어 중요하게 검토해야 하는 내용일 수 있기 때문에 정당한 계약 취소 사유가 될 수 있는지 판단은 따로 받아봐야 할 겁니다.
어쨌든 지금으로선 가계약금 반환에 대한 그 어떤 내용도 약정한 바가 없으니 돌려받으실 수 있어 있는데요.
인터넷 검색창에 대법원 종합법률정보라고 검색해서 해당 웹사이트에 들어가신 후 다시 가계약금이라고 검색하시면 가장 위에 2022년 9월 29일에 있었던 판례가 나올 겁니다.
이걸 중개인에게 보여주시면서 구체적인 계약 사항을 정한 바가 없으니 돌려달라고 해보시고요. 만약 그럼에도 중개인이 돌려주지 않는다면 결국은 소액 전자소송을 하는 수밖에 없습니다.
이 글은” MBC라디오 손경제“의 방송내용 재구성한 내용입니다.
5. 결론
① 가계약금 반환 문제는 당사자 간의 명확한 약정이 없다면 법적으로 반환받을 수 있는 여지가 큽니다.
② 특히 중개인에게 송금한 가계약금의 경우, 계약 체결 전 명확한 계약 내용과 해약금 약정이 없었다면 반환 요구가 가능합니다.
③ 중요한 조건이나 정보가 누락된 경우에는 정당한 계약 취소 사유가 될 수 있으며, 이는 가계약금 반환 요구에 힘을 실어 줍니다. 결국, 법률적 조언을 구하고 필요한 경우 대법원 판례를 참고하여 적극적으로 권리를 주장해야 합니다.
④ 무엇보다 부동산 거래 시 모든 약정 사항을 문서화하는 습관이 중요합니다.
6. 도움 되는 글
