금리 인하와 주담대 환승, 지금이 기회?

주담대 금리가 하락하면서 많은 사람들이 대출 갈아타기(환승)를 고민하고 있습니다. 지민 씨도 그중 한 명으로, 현재 3.9% 금리로 대출을 받고 있지만, 3%대 초반으로 낮아진 금리 소식에 이자를 절약하고자 환승을 고려하고 있습니다.

 

 

금리 인하와 주담대 환승, 지금이 기회?

 

 

부제: 주담대 환승, 비용과 이득은?

 

이 글의 순서

• 0. 이 글의 요약
• 1. 금리인하와 주담대 환승 고민
• 2. 환승 시 비용계산
• 3. 신생아특례 환승 분석
• 4. 결론
• 5. 도움 되는 글

 

0. 이 글의 요약

 

 

 

 

◑ 현재 3.9% 금리로 주담대를 받은 지민 씨는 금리 인하 소식에 환승을 고민 중입니다. ◑ 중도상환 수수료는 없지만, 환승 시 인지세, 근저당 말소 비용 등 약 40만 원의 부대비용이 발생합니다. ◑ 신생아 특례대출로 갈아타려면 1~2년 후 추가 비용이 발생할 수 있습니다. ◑ 지금 갈아타려면 최소 금리가 2.6% 이하로 낮아야 실익이 있습니다. ◑ 자녀 출산 시기에 따라 환승 여부를 신중히 고려해야 합니다.

 

 

1. 금리인하와 주담대 환승 고민

 

금리 인하와 주담대 환승, 지금이 기회?

 

 

지민 씨는 올해 4월에 생애 첫 주택을 구입했는데요.

 

인터넷 은행을 통해 2억 원 정도의 주택담보대출을 연 3.9% 조금 넘는 금리로 받았습니다.

 

그런데 최근 금리가 내릴 거란 기대감에 고정형 주택담보대출의 금리가 3%대 초반까지 내려왔다는 소식을 들었습니다.

 

그렇다 보니 이자로 나가는 돈을 조금이라도 줄이고자 좀 더 저렴한 주담대로 갈아타는 게 좋을지 고민이라고 해요.

 

현재 이용하고 있는 주담대는 중도상환 수수료는 없는데요.

 

그럼에도 새롭게 대출을 낼 경우에는 다양한 부대비용이 발생하는 것으로 알고 있습니다.

 

0.5% 포인트 정도의 금리를 낮출 수 있다면 주담대를 갈아타는 게 이득일까요? 아니면 유지하는 게 이득일지 매우 궁금해해요?

 

참고로 지민 씨는 2년 이내에 자녀 출산 계획을 가지고 있어서 계획대로 아이가 찾아와 준다면 신생아 특례 대출로 갈아타고자 생각하고 있습니다.

 

기타 다른 환승에 대하여 좀 더 알아보려면

아래의 버턴으로 간단히 확인하세요!

 

 

 

 

 

 

2. 환승 시 비용계산

 

 

 

 

결론부터 말씀드리자면 앞으로 1~2년 후에 확실하게 신생아 특례대출로 갈아타실 거라면 지금은 기존 대출을 유지하시는 것이 좋습니다.

 

대출을 갈아탈 때 중도상환 수수료, 인지세, 근저당 말소 비용 그리고 국민주택 채권 매입 비용 등이 들어가는데요.

 

이 중 중도상환 수수료는 없다고 하였으니까 다른 비용들만 계산해 보면 되겠죠.

 

인지세는 대출 금액에 따라 다른데요. 대출금이 1억 원 초과 10억 원 이하라면 15만 원의 인지세를 은행과 반씩 나누어 내게 됩니다.

 

또 이미 대출을 받고 있는 상태라면 등기부 등본에 근저당권이 설정돼 있을 텐데 이걸 없애야 되겠죠. 이 근저당권 말소 비용이 대략 5만 원 정도 들어갑니다.

 

그리고 새롭게 받은 대출에 대해서 다시 근저당권을 설정해야 하는데 이건 은행에서 부담하게 되고요.

여기까지 합치면 대략 12~13만 원 정도가 들어가겠죠.

 

다음으로 국민주택채권 매입 비용인데요.

 

근저당권을 설정한 금액의 1%만큼 국민주택 채권이라는 걸 사야 합니다.

 

1 금융권에서는 보통 110에서 120%의 근저당을 설정하니까 2억 원의 대출을 받으면 근저당권은 2억 2천만 원에서 2억 4천만 원이 설정되겠죠.

 

이 금액의 1%인 220에서 240만 원의 채권을 사야 한다는 뜻인데 이 목돈을 내기 부담돼서 바로 헐값에 채권을 되판다고 가정했을 땐 대략 20만 원에서 23만 원 정도의 비용이 들어갑니다.

 

여기까지 모든 비용을 합치면 많아봐야 대략 40만 원 정도니까 금리가 0.02% 포인트만 낮으면 대출을 갈아타도 되긴 되는데요.

 

3. 신생아특례 환승 분석

 

앞으로 자녀를 출산하면 신생아 특례대출로 갈아타신다고 하셨으니 한 번 더 갈아타는 것도 고려해야 합니다.

 

그럼 이때 또 중도상환 수수료가 발생하겠죠.

 

3.1 1년 뒤 출산 시

 

만약 지금 대출을 갈아탔는데 바로 아이가 생겨서 1년 뒤 자녀를 출산 후 신생아 특례대출로 갈아탄다고 가정해 보겠습니다.

 

중도상환 수수료율은 대출을 받은 직후엔 1.5% 정도지만 시간이 지날수록 점점 낮아져서 3년이 지나면 완전히 사라집니다.

 

그럼 1년 뒤 갈아탈 때는 대략 200만 원 정도의 중도상환 수수료가 발생할 거고 여기에 대출 부대비용까지 감안하면 약 250만 원 정도의 비용이 들어갑니다.

 

그렇다면 지금 대출을 갈아타고 신생아 특례대출로 다시 갈아타게 될 1년 동안 최소한 250만 원 이상은 대출 이자를 아껴야 한다는 건데요.

 

그러려면 지금보다 1.2~1.3% 포인트는 낮은 대출로 갈아타야 합니다.

대출금리가 2.6% 정도라면 본전이라는 거죠.

 

3.2 2년 뒤 출산 시

 

만약 자녀를 2년 뒤에 출산해서 그때 신생아 대출로 갈아탄다고 생각하면 중도상환 수수료는 낮아질 텐데요.

 

그렇게 계산해 보면 최소한 3.2% 이하의 금리로 대출을 받아야 본전입니다.

 

자녀의 출산 시점이 언제인지 정확히 알 수 없고, 또 1년이나 2년 뒤에도 신생아 특례대출의 금리와 대출 요건이 지금과 똑같을지 알 수 없는 거라 여러 가지 변수가 있긴 한데요.

 

신생아 특례대출을 받으실 생각이 없다면 대출을 갈아타는 게 유리하지만 1~2년 뒤 한 번 더 대출을 갈아탈 것이라는 전제로 계산을 해보면 지금 상황에서는 갈아타봐야 번거롭기만 하고 별 실익은 없을 것으로 보입니다.

 

4. 결론

 

 

◐ 현재 금리가 3.9%이지만, 환승 시 발생하는 인지세, 근저당 말소 비용, 국민주택채권 매입 비용 등을 고려했을 때 최소 40만 원의 비용이 추가로 듭니다. ◐ 또한, 1~2년 내 자녀 출산 계획이 있어 신생아 특례대출을 고려 중이라면, 중도상환 수수료와 추가 비용까지 감안해야 합니다. ◐ 따라서 현재 금리를 2.6% 이하로 낮출 수 있다면 환승이 유리하지만, 그렇지 않다면 기존 대출을 유지하는 것이 더 나을 수 있습니다. ◐ 신생아 특례대출의 금리와 조건도 미래에 변동될 수 있으므로 지민 씨는 다양한 변수를 고려해 신중히 결정해야 할 것입니다. 결론적으로, 지금은 대출을 유지하는 것이 더 나은 선택일 수 있습니다.

 

 

 

 

5. 도움 되는 글

추가 소득: 빚 갚을까? 예적금 할까? 그 방법은!

 

혼인 신고 후에도 불안 없는 주택 청약, 이제 가능하다!

 

 

"결혼 후 2 주택, 세금 문제 해결 방법"

 

무주택자: 든든전세주택(저렴, 장기거주) 신청방법