주택연금: 55세 이상 궁금해? 내 집으로 얼마 받나?

고령화 사회 속에서 경제적 안정감을 주는 주택연금에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 주택을 담보로 평생 동안 경제적 보장을 받는 주택연금의 매력과 가입 조건, 그리고 실제 혜택에 대해 알아보겠습니다. 

 

주택연금: 55세 이상 궁금해? 내 집으로 얼마 받나?

 

부제: "노후 걱정 덜어주는 기적의 해결책, 주택연금 완전 분석"

이 글의 순서

• 0. 이 글의 요약
• 1. 주택연금이란?
• 2. 가입자격
• 3. 사망시 연금은?
• 4. 얼마나 받을 수 있나?
• 5. 우대형 주택연금
• 6. 주택연금 가입 적기
• 7. 대출이자
• 8. 수수료
• 9. 몇 가지 팁!
• 10. 결론
• 11. 도움 되는 글

 

0. 이 글의 요약

 

 

 

 

 

▣ 주택연금은 55세 이상의 주택 소유자가 가입할 수 있으며, 주택 가치와 연령에 따라 월 지급금이 결정됩니다. ▣ 가입한 주택이 여러 채일 경우에도 상관없으며, 소유자 사망 시 자녀가 상속받을 수 있지만, 초과금액은 국가가 책임집니다. ▣ 연금액은 가입 시점에 확정되어 주택 가격 변동의 영향을 받지 않으며, 주택 가치가 높을수록 더 많은 연금을 받을 수 있어요. ▣ 대부분의 가입자는 종신 지급 방식을 선택하며, 평균적으로 70대 초반에 가입합니다. ▣ 주택연금 가입 시 고려해야 할 사항으로는 가입 연령, 주택 가격, 가입 후 변경 가능성, 상속 문제 등이 있습니다.

 

 

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60세에 1억원 짜리 집으로 주택연금 가입하신 분들이 월 지급금이 20만원입니다. 2억이면 40, 3억이면 60, 4억이면 80만 원을 받을 수 있습니다.

 

65세에 가입하신다면 1억당 25만원 정도 나옵니다. 70세가 되면 어떻게 되죠?

 

우리나라가 고령화가 지속되고 또 부동산 자산 비중이 높기 때문에 어쩔 수 없이 시간이 가면 갈수록 부동산을 담보로 연금받는 주택연금, 농지연금, 산지연금 같은 것에 관심이 높아질 수밖에 없죠.

 

그래서 여러분이 가지고 계신 주택이 과연 얼마나 연금을 받을 수 있을 것인지 금액을 정확하게 알려드리고 여러가지 꿀팁도 알려드리도록 하겠습니다.

 

1. 주택연금이란?

 

주택연금: 55세 이상 궁금해? 내 집으로 얼마 받나?

 

 

주택연금이란 간략하게 정리해드리면, 거주하고 있는 주택을 담보로 대출을 받아서 그 대출을 연금처럼 평생 받는 방식입니다.

 

주택연금은 주택금융공사에서 시행을 하고 있고요, 국가가 시행하고 있는 제도입니다. 그래서 여러분 궁금한 게 있으시면 주택금융공사 1688-8114로 전화를 하거나 아래를 참고하면 가장 정확합니다.

 

 

 

 

 

 

2. 가입자격

 

주택연금의 가입 자격은 누구나 가입할 수 있는 게 아니고요. 부부 중에 한 명이라도 55세 이상이셔야 됩니다. 그리고 가입할 수 있는 주택은 주거용 주택이어야 하고요, 공시가격이 12억 원 이하여야 합니다.

 

원래는 9억 원 이하였는데, 2023년 10월 12일부터 이 공시가격 기준이 조정됐습니다. 그래서 최근 집값이 오르고 있기 때문에 공시가격 12억 원 이하의 주택도 이제 주택연금 가입하실 수 있습니다.

 

주택이 여러 개인 다주택자도 가입됩니다. 여러분이 몇 채를 갖고 있던 관계 없이, 여러분이 보유하신 주택의 공시가격 합계액이 12억 원 이하이면, 그 몇 채 중 내가 거주하는 주택으로 주택연금 가입하실 수 있습니다.

 

3. 사망시 연금은?

 

 

 

 

주택연금 받다가 돌아가시게 되면 어떻게 될까요?

 

내가 받아간 원리금과 여러 가지 비용을 감안했을 때, 그 모든 것이 주택을 매도한 가격 이하이면, 남은 금액은 자녀에게 상속됩니다.

 

자녀가 그 집을 상속받아서 그 집을 매도한 이후에 부모님이 받아가신 연금 원리금과 비용을 정산하는 구조이기 때문에, 사실상 자녀에게 상속된다라고 보시면 되겠습니다.

 

그런데 돌아가셨는데 받아간 금액 이자를 따져보니깐, 주택가격보다 더 많이 받아가셨다. 그러면 자녀가 그 금액을 책임져야 할까요? 그렇지 않습니다. 초과하신 금액은 국가가 책임집니다. 걱정하실 필요 없습니다.

 

그리고 부부가 가입하신 경우에, 부부 중에 최종 생존자까지 동일한 금액으로 평생 지급합니다. 국민연금처럼 받다가 돌아가시면 배우자에게 60%만 지급하거나, 개인연금처럼 일정한 원리금 정도만 지급하거나, 이것이 아니라 주택연금은 부부 중에서 마지막 생존자가 돌아가실 때까지 동일한 금액을 평생 지급합니다.

 

물론 그렇기 때문에, 가입할 때 연소자, 나이가 어린 사람 중심으로 연금액이 책정되는 특징은 있습니다. 결국 이렇게 부동산 비중이 높은 우리나라에서는 가장 중요한 연금제도가 바로 주택연금제도입니다.

 

여러분이 연금이 부족하시고 자산이 집밖에 없다! 이러신 분들은 반드시 주택연금 알아보실 필요가 있습니다.

 

4. 얼마나 받을 수 있나?

 

그러면 이제부터 주택연금, 내 집은 얼마나 받을 수 있을지 금액을 한번 알아보도록 하겠습니다. "주택연금액!" 주택공사에서는 월지급금이라고 표현합니다. 이 월지급금은 두 가지 변수인 가입연령과 주택가격에 따라 결정됩니다.

 

가입연령은 부부 중에서 연소자의 연령을 기준으로 하고 있고요. 주택가격은 공시가격으로 산정하는 것이 아닙니다. 공시가격은 가입할 때 기준이고 연금 지급할 때 보는 주택가격은 시세입니다. 시세는 KB시세 혹은 한국부동산원 시세를 기준합니다.

 

시세가 없는 경우에는 감정평가액을 적용하기 때문에 거의 실거래가를 적용하고 있다고 보셔도 무방합니다. 그리고 주택연금은 가입시점에 확정된 금액을 평생 고정적으로 지급합니다. 주택가격이 오르든 떨어지는 관계없이 연금액이 변동하지 않습니다.

 

따라서 집값이 높을 때 주택연금액 가입하시는 것이 높은 금액을 평생 받기 때문에 유리하겠죠. 

그러면 현재 시점에 주택연금액 얼마를 받을 수 있는지 주택금융공사 홈페이지에 들어가서 한번 보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

주택금융공사 홈페이지에 가시면  아래의 표와같은 "월 지급금 예시표"가 있습니다. 한번 보도록 하죠. 2023년 3월에 월 지급금이 약간 하향됐지만 10월에 가입기준이 약간 또 상향되면서 여러가지 차이가 있었는데요. 현재 기준으로 한번 보도록 하겠습니다. 가입연령에 따라서 연금액이 약간 차이가 있고, 주택가격에 따라 약간 차이가 있는데요.

 

(24년3월1일 기준)

 

 

60세에 1억원짜리 집으로 주택연금 가입하신 분들이 월 지급금이 약 20만원입니다. 1억당 20만원으로 보시면 됩니다.
60세에는 2억이면 40, 3억이면 60, 4억이면 80 그대로 올라가는 거 보이시죠. 그래서 1억당 20만원이라고 보시면 심플하게 계산하실 수 있겠습니다.

 

65세에 가입하신다면 1억당 25만원 정도 나옵니다. 2억이면 50, 3억이면 75. 약간의 차이는 있겠지만 결국은 대략적으로 65세에 가입하면 집값 시세 1억당 24만원에서 25만원 된다 라고 보시면 되겠습니다.

 

70세가 되면 어떻게 되죠? 1억당 약30만원입니다. 그래서 2억이면 60, 3억이면 90, 4억이면 120, 10억이면 300 아시겠죠.  이렇게 1억당 얼마로 계산하시면 쉽게 계산할 수 있습니다.

 

당연히 나이가 들어가면 갈수록 한 번 지급되는 월 지급금은 올라가겠죠. 왜냐면 살 날이 얼마 안 남으셨으니까 그렇죠. 그래서 75세가 되면 37만원, 80세가 되면 1억당 47만원을 받을 수 있다라고 보시면 되겠습니다.

 

그런데 집값이 올라가면 올라갈수록 연금액이 비례해서 올라가는 건 사실이지만 대출 한도 즉,연금을 지급할 수 있는 한도가 있기 때문에 실제로 75세, 80세가 되시면 집값이 10억이 넘어가게 되면 더 이상 연금액이 올라가지 않는 그런 특징이 있으니까 여러분 꼭 한 번 참고해 보시기 바라겠습니다. 

 

5. 우대형 주택연금

 

 

 

 

그런데 10억 넘는 집을 가지고 계신 분 중에서 주택연금 가입하신 분들은 사실 거의 없어요. 그리고 이 연금액이 정해져 있는데요.

 

혹시 여러분들이 기초연금을 수령하시는 분들이시고 2억 미만의 1주택을 소유하고 계신 분들이시라면 우대형 주택연금 제도를 활용 할 수 있습니다. 우대형 주택연금에 해당되신 분들은 위의 표에서 나온 금액의 최대 20%까지 연금액을 더 받을 수 있습니다.

 

주택연금 계산은 위의 표에 나와 있기 때문에 여러분들이 집값과 연령만 계산하시면 어렵지 않게 1억당 얼마 이렇게 보실 수 있겠습니다.

 

6. 주택연금 가입 적기

 

그러면 주택연금을 언제 가입하는 게 좋을까요? 그리고 얼마 정도의 주택으로 가입하는 것이 현실적으로 좋을까요? 이런 의문을 가지는 분들이 많습니다. 그래서 주택연금을 가장 잘 활용하는 시점과 금액을 같아 알아보도록 하겠습니다.

 

많은 분들이 주택연금을 70대 초반에 가입하신 이유가 뭘까요? 대부분 50, 60대 은퇴 초기에는 자금의 여유가 있습니다. 그리고 또 주거의 이동도 잦으시죠. 이러다 보니까 주택연금을 가입하기가 쉽지 않은 상황입니다.

 

그런데 나이가 들면서 활동량이 감소하고 주거 이동도 줄어들게 됩니다. 이제 고정적인 장소에서 남은 여생을 보내시게 되는 것이죠.

 

따라서 일반적으로 70대 초중반에 가장 많이 주택연금을 생각하시게 됩니다. 금액도 70대가 넘어서야 현실적으로 여유 있는 연금액을 받을 수 있거든요.

 

주택연금 가입하는 주택가격을 보시면 4억, 5억 원대가 가장 많습니다. 그것도 왜 그러냐면 실제로 1, 2억대는 금액이 그렇게 크지 않고요.

 

8억 9억 10억 원이 넘어가는 주택이시라면 이렇게 고가 주택을 가지고 계신 분들은 주택연금은 거의 가입하지 않으십니다. 사실 가입하라고 추천도 드리지 않습니다. 왜냐하면 10억 원이 넘어가게 되면 한 달에 300만 원 이상의 연금액을 받게 됩니다.

 

 

 

 

그런데 이 연금액이 많으면 좋겠지만 결국 이건 대출이거든요. 대출은 꼭 필요한 만큼만 받으시면 되는 것이지, 필요 이상의 금액을 대출로 받으실 필요는 없다는 것이죠. 10억짜리 집이 있으시다면 10억짜리 주택을 가지고 주택연금 신청해서 한 달에 300만 원 이상 이렇게 많이 받으실 필요가 없습니다.

 

차라리 욕심 부리지 말고 그 집을 팔거나 그 집을 줄여서 5억짜리 주택에 살면서 한 달에 150만 원 정도 주택연금 받으시고, 그리고 나머지 5억의 현금을 다른 방법으로 활용하시는 방법이죠.

 

이것이 훨씬 더 현명한 방법이라는 사실입니다. 그래서 대부분 다 4억에서 5억대 주택으로 주택연금 가입하는 반면, 금액이 높은 고가 주택의 경우에는 주택연금 가입하지 않으신다는 사실이죠.

 

그리고 주택연금을 지급받는 방식도 보시면 대부분 종신지급 방식, 평생 돌아가실 때까지 받는 방식을 선택하고 계십니다. 63%가 이 방식을 선택하셨네요..

 

전국 주택연금 이용현황

 

 

주택금융부사 홈페이지 주택연금 이용현황을 보도록 하겠습니다. 이용현황을 보시면 지금 주택연금을 이용하시는 분들의 평균 연령이 72세로 나와 있습니다. 그리고 평균 주택가격은 3억 8천 3백만원으로 나와 있습니다.

 

서울 주택연금 이용현황

 

 

서울을 보면, 서울에서 주택연금을 가입하시는 분들의 평균 연령은 72세고요. 평균 주택가격은 5억 4천 3백만 원입니다.

 

경기 지역은 역시 72세 많이 가입하시는데 평균 주택가격은 3억 9천 6백만원이 되겠습니다. 주택연금 이용현황을 보시면 아시겠지만 70대 초반에 가장 많이 가입하시고요, 가입하시는 주택의 평균 가격은 4억에서 5억이 가장 많다는 사실입니다.

 

물론 지방 가면 금액이 약간 더 줄어들긴 합니다. 그리고 일부는 종신혼합 방식을 선택하셨는데요,
종신혼합 방식이란 일부를 목돈으로 인출할 수 있고 그리고 나머지를 연금받는 방식이기 때문에 결국 이것도 종신 방식이 되겠습니다.

 

가입자의 95% 가까이는 종신 방식을 선택하시고 있는 것이 사실입니다. 연금 지급 유형도 95%중 거의 73%가 정액형 선택하고 계십니다. 고정적인 금액을 평생 받는 것이죠.

 

그리고95%중  22% 정도가 전후후박형, 초기징액형을 선택하시는 걸로 봐서 초기에 조금 많이 받다가 나중에 적게 받더라도 평생 받는 이런 연금 지급 방식을 선택하시는 것 같습니다.

 

참고로 이렇게 다른 분들이 어떻게 이용하시나 보시면서 여러분의 주택연금 이용 방식을 결정하시면 되겠습니다.

 

이렇게 주택연금이 굉장히 좋은 연금임에도 불구하고 주택연금에 대한 부정적인 인식들이 있는 건 사실입니다. 집을 뺏어간다는 생각때문에 불안하신 분도 계십니다.

 

하지만 주택의금 가입하신다 하더라도 소유자 명의는 변경되지 않습니다. 신탁 방식으로 선택하신 경우에 명의가 변경되지만 가입자가 원하면 언제든지 다시 이전받아올 수 있으니까 걱정하실 필요 없습니다.

 

7. 대출이자

 

 

 

 

대출 이자가 월 복리라서 엄청나게 불안하다고 고민하신 분도 계신데 실제 대출 이자율은 CD금리 + 1.1% 또는 코픽스금리 + 0.85% 정도입니다.

 

그래서  현재 CD금리가 약 3%대 후반이기 때문에 실제 주택연금의 대출금리는 4% 후반에서 5%까지 됩니다. 이건 계속 변동되는 것이고요.

 

시중은행 주택담보대출금리보다 다소 낮은 편입니다. 물론 대출 이자가 월 복리로 부과되기 때문에 이 부분은 불리합니다.

 

실제로 1억짜리 집으로 월 30만원 연금 받으시고 이 연금액을 30년간 받으신다면 갚아야 할 원리금의 합계는 내 주택가격 1억보다 2배가 많은 거의 2억 가까이 됩니다. 적지 않은 금액이죠.

 

그런데 여러분들이 고민하실 필요는 없습니다. 왜? 이 대출 이자 모두 다 사망 이후에 정산하는 것이기 때문에 그걸 집을 물려받는 자녀가 고민할 수는 있겠지만 가입자가 생전에 고민하실 필요는 없습니다. 여러분은 그 연금 평생 받아서 잘 쓰고 가시면 되겠습니다.

 

8. 수수료

 

그리고 수수료가 높다고 얘기하시는 분도 계십니다. 주택연금 가입하실 때 초기보증료 주택금액의 1.5% 그리고 연금 받으실 때 매년 보증 잔액 연금수령원리금이죠. 이 잔액의 0.75%가 가산됩니다. 이것도 사실 적은 금액은 아닙니다.

 

하지만 이것 역시 사후에 정산하기 때문에 생전에 연금 받으시는 분들이 고민하실 필요 없습니다. 이런 주택연금의 보증료는 평생 연금을 지급하기 위한 보험료 개념이거든요.

 

언제까지 살지 모르는데 평생 지급받는 이 보장을 여러분이 받고 계신 거기 때문에 이렇게 보장받는데 이 정도의 수수료 당연히 부담하시는 게 맞죠.

 

9. 몇 가지 팁!

 

9.1 대출이 있을 때

 

대출이 있을때 주택연금 가입하시는데 몇 가지 팁 드리도록 하겠습니다.

 

주택에 대출이 있으신 분들도 주택연금 가입할 수 있습니다. 하지만 대출이 있는 경우에 연금액이 많이 하락합니다. 왜냐하면 여러분이 가지고 계신 담보대출을 국가가 대신 상환해주고 그 대출에 대한 이자를 연금액에서 평생 차감하는 구조이기 때문입니다.

 

따라서 담보대출이 있으시다면 대출을 상환하고 연금을 가입하시는 것이 유리합니다. 특히 이 대출이 있는 상태에서 연금 받으셨다가 나중에 이 대출 금액을 상환하겠다고 하신 분도 계신데 상환이 쉽지도 않고 상환이 된다 하더라도 더 높은 이자를 내셔야 됩니다. 따라서 대출이 없는 집으로 주택연금 가입하시기를 추천드리겠습니다.

 

9.2 신탁방식 추천

 

전세권 방식과 신탁 방식으로 가입할 수 있는데요. 신탁 방식 추천드리겠습니다.

 

전세권 방식으로 가입하시게 되면 소유자가 바뀌지는 않습니다. 그런데 어떤 문제가 생기냐면 결국은 주택의 소유자가 사망했을 때 상속이 이루어지게 됩니다.

 

부부가 같이 평생 동안 주택연금 받아야 되는데 소유자 한 분이 사망하시면서 상속이 이루어지게 되면 주택을 상속받은 그 자녀들이 본인의 상속권을 주장하는 경우에 남은 배우자에게 연금을 평생 동안 지급하는 것이 현실적으로 불가능하게 됩니다.

 

따라서 부부 두 분 중 누가 사망하시더라도 평생 연금을 보장받기 원하신다면 전세권 방식보다는 신탁 방식으로 가입하셔서 아예 명의를 공사에 넘겨야 상속이 이루어진다 하더라도 남은 배우자가 평생 연금을 안정적으로 받으실 수 있겠습니다.

 

9.3 서울외곽 주택을 이용

 

여러분이 혹시 사시는 주택이 서울시내 한복판에 있다면 주택연금 가입도 안 되겠지만 만약에 내가 외곽에 살고 있는 주택이라면 반드시 주택연금 생각해보시기 바라겠습니다.

 

왜냐하면 사실 우리가 점점 인구가 줄어가면서 이제 외곽에 있는 주택들은 여러분이 사망하시고 나면 아무도 들어오지 않는 그리고 팔리지도 않는 거의 폐가가 될 수 있는 그런 주택들이 늘어날 거거든요.

 

그렇다면, 그런 집을 가지고 있다가 나중에 돌아가신 이후에 아무 의미 없는 자산이 되는 것보다는 내가 생전에 그 집을 다 쓰고 가시는 것이 훨씬 더 유리하다는 사실입니다.

 

외곽의 빌라나 주택이라든가 더 이상 현금화가 쉽지 않은 그런 지역의 주택이라면 반드시 주택연금에 가입하셔서 다 쓰고 가시기를 바라겠습니다.

 

주택연금은 부동산 비중이 높은 우리나라에서 굉장히 중요한 연금 제도이고, 지금 현재 굉장히 좋은 제도이기 때문에 꼭 한번 알아보시기 바라겠고요. 1688-8114번 주택금융공사에 전화하셔서 연금에 대해서 상담 받아보시기 바라겠습니다.

 

컴퓨터가 가능하시면

아래의 붉은단추에서 확인하면 됩니다.

 

 

 

 

 

 

9.4. 주택연금의 적(敵)

 

주택연금의 가장 큰 적은 자녀입니다.

 

'이 집이라도 물려줘야지' 라고 생각하시면서 자녀를 위해서 연금에 가입하지 않으신 분들이 계시거든요. 자, 그런데 결국 여러분들이 아끼다가 자녀에게 줘야 합니다. 자녀가 그 집 가지고 싸우기 시작합니다.

 

그리고 여러분들이 주택연금에 가입하지 않으시면 결국 노후 자금이 부족해서 자녀에게 손 벌릴 수밖에 없습니다. 멀쩡한 내 집 놔두고 굳이 자녀에게 손 벌릴 필요가 있겠습니까?

 

주는 자녀도 처음에는 잘 주겠지만 나중에 시간이 지나면 짜증납니다. 그리 생각 안드십니까? 결국은 서로가 서로에게 뭔가 부담을 주면서 하지 마시고, 그냥 내 집은 내가 연금 받아서 쓰고 가시고 자녀는 자녀 인생 설계하면 되는 겁니다.

이글은 "연금박사 이형주"의 유튜브 방송내용 일부를 가져와 작성한 내용입니다.

 

 

 

 

10.결론

 

노후 경제적 안정을 위해 주택연금은 매력적인 선택지입니다.

 

주택 가치와 연령에 따라 달라지는 연금액을 통해 안정적인 노후 생활을 꿈꿀 수 있으며, 주택연금 가입을 고려할 때는 가입 조건, 연금액 계산 방법, 상속과 관련된 문제 등을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

 

주택연금에 대한 이해와 올바른 선택을 통해 노후에도 편안하고 안정적인 생활을 보장받을 수 있습니다. 이제 주택연금을 통해 노후 생활의 질을 한 단계 높여보는 것은 어떨까요?

 

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