깡통전세사기 체크리스트

깡통전세 때문에 올해 세 모녀가 생을 마감했고 민주주의 사회에서 돈을 버는 것은 자유지만 남을 배려하여 돈을 벌어야 하지 않을까 생각이 듭니다, 그래서 이번 글은 전세사기에 당하지 않기 위한 체크리스트에 대해 알아보고 여러분들도 절대 깡통전세사기에 당하지 않도록 글을 끝까지 읽어주십시오.

 

 

 

 

깡통전세

 

전세 보증금(3억)이, 주택의 실제가치를 초과(3억 미만, 0원 또는 마이너스) 한 상태로 만약 주택이 경매로 넘어가게 되면 세입자는 전세 보증금을 떼이는 것을 말합니다.

 

껍데기만 있고 내용물이 비어있는 속 빈 깡통과 같다고 해서 깡통주택이라는 이름이 붙었습니다. 경매에 넘어간 경우 우선권을 따져야 하는데 우선권은 시간 순서대로 우선권을 가지며 물권과 채권은 물권이 무조건 우선권을 갖습니다.

 

채권은 남는 재산의 비율대로 나누게 됩니다.(채무자의 잔여 재산이 1천만 원인데 홍길동이라는 사람이 1억짜리 집에 2천만 원짜리 보증금이 있다면 남은 재산 중 200만 원을 받게 됨)

 

 

 

 

전세보증금은 채권이므로 돌려받기가 매우 어렵고 그나마 대항력(주민등록과 주거)을 갖추면 보증금도 물권으로 취급받기 때문에 그나마 낫지만 그래도 순위가 낮으면 돌려받기 힘들게 됩니다.

 

이렇게 여러 이유로 전세보증금을 일부를 못 받거나 하나도 못 받는 것을 깡통전세라 합니다.

 

 

깡통전세사기의 유형

 

깡통전세 사기를 치는 방법은 여러 가지가 있는데, 우선 가장 대표적인 게 바지(사장) 집주인을 내세우는 경우, 블랙리스트에 해당되는 집주인하고 계약을 하는 경우, 분양가 부풀리기, 선순위보증금 속이기 등이 있습니다.

그러나 우리는 이러한 유형을 상세히 알필요는 없다고 봅니다.

 

이러한 부동산을 우리가 알아서 선별을 하면 전세를 살던, 월세를 살던 깡통전세사기에서 해방되는 것입니다.

 

 

깡통전세사기 체크리스트

 

전세사기예방을 위해 ① 집을 계약하기 전, ② 집을 계약할 때, ③집을 계약한 뒤 이렇게 크게 3종류로 체크를 하여야 합니다.

 

전세계약 체크리스트

 

1. 집 계약하기 전

 

전세든 월세든 보증금을 지키기 위해서는 어떤 집을 선택할지 고를 때부터 그 집이 안전한 것인지를 꼭 확인을 해야 합니다. 아무리 채광이 좋고 뷰가 좋은 집이라도 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큰집이라면 반드시 피해야 합니다.

 

안전한 집을 고르기 위해 크게 세 가지를 확인해야 합니다.

 

집 계약전 Check Point

 

Check Point

① 주택시세에 비해 보증금이 과도하지 않은지?

② 등기사항전부증명서 상 문제는 없는지?

③ 건축물대장에 맞게 건축물이 이용되고 있는지? 를 반드시 확인해야 합니다.

 

가) 주택시세

 

보증금이 주택시세의 85%가 넘는 깡통주택은 아닌지? 확인합니다. 즉, 주택시세는 1억인데 보증금을 8천5백만 이상을 달라고 하면 깡통주택이니 피해야 합니다.

 

나) 등기부등본

 

● 집의 소유자가 임대인과 동일한지?

● 압류, 가압류, 강제경매 등 권리침해사항이 없는지?

● 주택에 설정된 근저당권이 과도(주택가격의 80% 이상) 하지 않은지?

 

다) 건축물대장

 

● 위반건축물은 아닌지 (건축물대장 상단에 위반건축물 표시가 없는지)?

● 건물 용도가 주택이 맞는지(근린생활 시설이 아닌지)?

● 건물의 동호수가 건축물대장 상 동호수오 일치하는지?

 

라) 기타

 

다가구주택인 경우 선순위 임차보증금 규모가 주택가격에 비해 과도하지 않은지?

 

 

 

부동산시세 및 대장 발급

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 집을 계약할 때

 

집을 계약할 때는 계약내용을 녹음하고 해당내용들을 꼼꼼히 기록하는 게 중요하다는 사실을 기억해야 합니다. 이외에도 올바른 계약을 위해서는 주택소유자, 대리인, 공인중개사, 계약내용, 특약사항. 이 5가지 요소를 꼭 확인해야 합니다.

 

 

 

집계약할 때 체크리스트

 

주택소유자

● 계약을 체결하러 나온 사람이 등본상 집주인이 맞는지?

● 임대인의 신분증을 제시하는지?

● 등기부등본 상 임대인이 여러 명인 경우 임대인 모두와 계약하는지?

 

 

대리인

● 집주인 대신 나온 사람이 위임장을 가지고 있는지?

● 위임장에 집주인과 대리인의 인적사항, 집 주소, 보증금 등 계약조건 , 보증금을 받을 사람이 명시되어 있는지?

 

 

공인중개사

● 개업 공인중개사가 맞는지 , 공인중개사 본인이 맞는지?

● 주택의 권리관계와 시설 등에 대한 설명이 적힌 '중개대상물 확인서'를 교부하고 내용을 설명해 주는지?

● 공제증서를 교부하는지?

 

 

계약내용

● 임차하는 주택의 주소 , 면적이 건축물대장, 등기부등본과 일치하는지?

● 임대인, 공인중개사의 인적사항이 정확하게 작성되었는지?

● 계약 시작일자와 종료일시가 정확하게 명시되어 있는지?

● 보증금과 월세를 납부하는 날짜와 입금하는 계좌가 명시되어 있는지?

● 관리비에 포함된 세부 내역과 부담주체가 명시되어 있는지?

 

 

특약사항

● 임차인에게 일방적으로 불리한 특약사항은 없는지?

● 임대인이 구두로 약속한 내용이 특약사항에 반영되어 있는지?

 

(특약 예시 1) 전세보증금반환보증에 가입할 수 없을 경우 계약을 무효로 하고 보증금을 반환한다.

(특약 예시 2) 계약서를 작성한 날부터 계약 시작일 다음날까지 담보권 설정, 소유권 변경 등의 행위를 하지 않는다.

(특약 예시 3) 임차인의 잔금지급일 전까지 담보물권을 해소한다.

 

 

3. 집을 계약한 뒤

 

계약을 하고 이사만 하면 끝나는 게 아닙니다.

● 사는 도중에 임대인이 바뀌면 어떻게 해야 할까요?

● 세입자는 누구에게서 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

● 계약기간이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 하죠?

 

다행히 주택임대차보호법은 세입자의 보증금을 보호할 수 있는 장치를 마련하고 있습니다. 대표적으로 '대항력'과 '우선변제권' 이 있습니다.

 

집 계양한 뒤 체크리스트

 

Check Point

주택 상태

 

● 잔금 치르기 전 확인한 등기부등본에 변동사항은 없는지?

● 집 상태가 계약조건과 동일한지?

 

 

대항력

 

● 집 열쇠를 모두 받았는지 (출입문 비밀번호를 전달받았는지)?

● 전입신고를 하였는지?

 

 

우선변제권

 

전세계약서를 작성하고 즉시 확정일자를 받았는지?

 

 

대항력/우선변제권

 

대항력과 우선변제권이라는 단어가 어려운 단어이면서도 알고 보면 쉬운 용어입니다.

 

대항력과 우선변제권

 

 

대항력이란?

 

대항력이란 내가 사는 집에 대한 권리를 모든 사람들에게 주장할 수 있는 힘을 말합니다.

나랑 계약했던 임대인이 집을 팔고 새로운 임대인이 나타났다고 해도, 나에게 대항력이 있다면 새 임대인이 나를 내쫓을 순 없습니다.

 

그렇다면 대항력을 가지려면 어떻게 해야 할까요? 주택임대차보호법 제3 조에 따르면 "주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날 0시 부터 제 3 자에 대한 효력이 생긴다"라고 합니다.

 

즉 계약서를 가지고 주민센터에 가서 전입신고를 한 후 계약한 집에 입주를 하는 것이 대항력을 가지는 것입니다.

 

 

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우선변제권 이란?

 

우선변제권은 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 의미합니다.

세입자가 우선변제권을 가지게 되면 집주인의 채무가 쌓여 집이 경매에 넘어가더라도 순위가 낮은 권리자들보다 먼저 돈을 받을 수 있게 되는 것입니다.

 

우선변제권을 갖기 위해서는 앞서 설명한 대항력을 갖추고 확정일자를 받아야 합니다. 대항력은 그 집에 실제 거주하면서 전입신고를 해야 생기지만, 확정일자는 이사 전에도 임대차 계약서만 있다면 받을 수 있습니다. 그래서 계약서를 작성한 날에 바로 주민센터에가서 확정일자를 발급받기를 권합니다.

 

 

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