묵시적 갱신의 기준과 합의 갱신, 어떻게 판단하나?

전세를 갱신하고 계약서를 따로 작성하지 않았다면, 이것이 과연 묵시적 갱신에 해당되는지 여부에 대해 궁금해하시는 분들이 많습니다. 이 글에서는 묵시적 갱신의 정의와 적용 기준에 대해 자세히 설명해 드리겠습니다.

 

묵시적 갱신의 기준과 합의 갱신, 어떻게 판단하나?

 

 

부제: "전세 갱신, 묵시적 갱신 계약인가? 전문가의 해석은?"

이 글의 순서

• 0. 이 글의 요약
• 1. 헷갈리는 묵시적 갱신
• 2. 임대차 계약갱신 유형
• 3. 계약연장 통지 및 합의
• 4. 갱신계약권의 차이
• 5. 결론
• 6. 도움 되는 글

0. 이 글의 요약

 

 

 

 

▣ 묵시적 갱신은 집주인이 세입자에게 계약을 끝내겠다는 의사 표현을 하지 않았을 경우, 자동으로 기존 계약 내용이 연장되는 방식입니다. ▣ 계약을 끝내거나 변경하고 싶다면, 집주인은 세입자에게 그 사실을 미리 알려야 합니다. ▣ 계약 연장에 대한 의사와 보증금의 변동 여부에 대해 합의를 한 경우, 이는 묵시적 갱신이 아닌 합의에 의한 갱신으로 봐야 합니다. ▣ 묵시적 갱신과 합의 갱신의 가장 큰 차이는 갱신 계약 해지권에 있습니다. ▣ 계약을 조기에 해지하고자 한다면, 해당 사실을 집주인에게 빨리 알려 합의를 이루는 것이 좋습니다.

 

 

1. 헷갈리는 묵시적 갱신

 

묵시적 갱신의 기준과 합의 갱신, 어떻게 판단하나?

 

 

지민 씨는 2021년 5월에 전세 세입자로 살다가 2년 뒤인 2023년 5월에 전세금 변동 없이 계속 살기로 집주인과 합의했고 계약서도 따로 쓰지 않았습니다.

 

지민 씨는 이걸 묵시적 갱신으로 알고 있었는데요. 계약 만기가 되기 전 이사를 가야 해서 임대차 분쟁조정위원회에 물어보니 집주인과 전화와 문자로 금액 조정 없이 살기로 합의했기 때문에 묵시적 갱신에 해당되지 않는다는 말을 들었습니다.

 

집주인과 아무런 말도 하지 않고 넘어가야 묵시적 갱신인지? 만기가 다가오면 집주인은 그 집에서 살지 말지 물어보는 게 당연한 거고, 세입자는 물어보면 대답해줘야 하는 게 당연한데 그런 말이 오고 가면 묵시적 계약이 성립하지 않는 것인지? 너무 궁금하다고 해요.

 

지민 씨는 2024년 말에 이사를 가야 할 사정이 생겨서 중간에 계약을 해지해야 할 것 같은데, 묵시적 갱신의 기준이 궁금하다고 해요.

 

2. 임대차 계약갱신 유형

 

 

 

 

법적 다툼이 생기면 정확히 어떤 내용의 문자와 전화가 오고 갔는지를 살펴봐야 하겠지만, 임대차 분쟁조정위원회에서 안내받으신 대로 현재 연장된 계약은 묵시적 갱신으로 볼 수 없을 가능성이 높습니다.

 

최초로 전월세 계약을 체결한 뒤 계약이 연장되는 방식은 묵시적 갱신, 합의 갱신, 그리고 흔히 계약 갱신 청구권이라고 부르는 계약 갱신 요구에 의한 갱신 이렇게 세 가지로 볼 수 있습니다.

 

묵시적 갱신은 집주인이 세입자에게 계약을 끝내겠다는 말을 하지 않거나 아니면 보증금이나 월세를 변경하지 않으면 집을 나가달라는 의사 표현을 하지 않았을 경우 자동으로 기존 계약 내용 그대로 연장이 되는 방식입니다.

 

집주인이 아무런 말도 없다가 만기에 임박해서 갑자기 집을 비워달라고 하거나 또는 보증금이나 월세를 올려달라고 하면 세입자의 거주가 불안해지겠죠.

 

만약 갱신 시 지민 씨도 모르게

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3. 계약연장 통지 및 합의

 

그래서 세입자를 보호하기 위해 계약을 끝내거나 내용을 변경하고 싶다면 집주인은 세입자에게 그 사실을 미리 알려줘야 하는데, 최소한 계약이 끝나기 전 6개월에서 2개월 사이에는 얘기를 해줘야 된다는 걸 법으로 정해둔 겁니다.

 

물론 계약이 끝날 때쯤엔 계약의 연장 여부에 대해 서로 확인을 하는 게 당연해 보이지만, 그렇게 당연히 오고 가야 할 말이 없었을 때는 그럼 어떻게 할 것이냐 이걸 규정해 놓은 거라고 보시면 될 것 같습니다.

 

그렇기 때문에 계약 연장에 대한 의사와 보증금의 변동 여부에 대해 문자든 전화든 어떠한 방식으로든 집주인과 세입자가 합의를 했다면 별도의 계약서를 쓰지 않았다고 하더라도 이건 묵시적 갱신이 아니라 합의에 의한 갱신으로 봐야 할 가능성은 있습니다.

 

지민 씨의 말대로 집주인과 전화와 문자로 금액 조정 없이 살기로 했다고 하셨으니 향후 계약 연장을 어떻게 할 것인지에 대해 합의를 한 것으로 볼 수 있다는 거죠.

 

4. 갱신 계약권의 차이

 

묵시적 갱신이든 합의에 의한 갱신이든 실질적으로는 이 계약의 내용의 변동은 없지만 두 가지 방식에서의 중요한 차이는 갱신 계약 해지권에 있습니다.

 

4.1 묵시적 갱신 경우

 

묵시적 갱신의 경우 세입자가 원하면 언제든지 계약 해지를 요구할 수 있고 그러면 집주인은 그로부터 3개월이 되는 시점까지는 보증금을 돌려줘야 합니다.

 

또 이때 새로운 세입자를 구하는 것 역시 집주인이 해야 되기 때문에 부동산 중개 보수도 집주인이 부담해야 되고요. 그래서 대부분의 일반적인 상황에서는 묵시적 갱신이 세입자에게 유리하게 작용할 수 있습니다.

 

4.2 합의 갱신 경우

 

아무튼 이렇게 현재 연장된 계약을 합의 갱신으로 본다면 내년 5월까지는 계약을 유지하실 의무가 있습니다. 하지만 올해 말에는 나가야 하는 사정이 생겼다고 하셨으니 이 방법을 찾아보자면 해당 사실을 집주인에게 하루라도 빨리 알리시고 조기에 계약을 해지하는 쪽으로 합의를 하시는 게 좋을 것 같습니다.

 

물론 집주인 입장에선 이걸 따라야 하는 의무는 없으니 부동산 중개 보수도 전부 지민 씨가 부담을 하셔야 되겠죠. 합의가 잘 돼서 새로운 세입자를 제때 구할 수 있으면 다행인데 그렇지 못한다면 어쩔 수 없이 중간에 집을 비워둔 채로 이사를 가셔야 할 수도 있습니다.

 

그럴 경우 나중에 보증금을 안전하게 돌려받기 위해선 가족 중 1명의 전입 상태를 그대로 유지하면서 집에 짐을 일부 놔두고 이사를 하시거나 집주인의 동의를 얻어 임차권 등기를 설정해야 하고요. 집을 비워두더라도 새로운 세입자가 들어오기 전까지 관리비는 부담을 하셔야 합니다.

이 글은" MBC라디오 손경제"의 방송내용 재구성한 내용입니다.

 

 

 

 

5. 결론

 

① 전세 계약의 묵시적 갱신 여부는 많은 세입자들이 궁금해하는 주제입니다. 이는 계약의 성격에 따라 해지권이나 돌려받아야 할 보증금 등 중요한 부분에 영향을 미치기 때문입니다.

 

② 갱신 여부에 따라 세입자의 권리와 의무가 달라지므로, 계약 체결 시 이에 대한 이해가 필요합니다. 특히, 집주인과의 의사소통을 통해 세부 사항을 명확히 합의하고 이를 문서로 남기는 것이 중요합니다.

 

③ 이것이 묵시적 갱신인지, 아니면 합의에 의한 갱신인지를 판단하는 것은 법적인 문제로, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

 

6. 도움 되는 글

 

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