전세 만료전 집주인 해외거주? 해외 내용증명 효력은?

세입자와 집주인 간의 분쟁은 늘 예상치 못한 문제로 다가옵니다. 특히 전세계약 만료를 앞두고 집주인이 해외에 있어
내용증명의 필요성이 대두되는 상황, 어떻게 해야 할까요? 이 글에서는 해외 내용증명의 중요성과 전략에 대해 알아봅니다.

 

전세 만료전 집주인 해외거주? 해외 내용증명 효력은?

 

부제: 해외 주재 집주인에게 내용증명 방법?

이 글의 순서

• 0. 이 글의 요약
• 1. 전세만기와 보증금 문제
• 2. 의사표시와 분쟁예방
• 3. 해외내용증명의 효력은?
• 4. 전세보증금 반환
• 5. 결론
• 6. 도움 되는 글

0. 이 글의 요약

 

 

 

 

▣ 전세계약 만료일이 다가오고 새로운 집주인이 해외에 있어 내용증명 발송이 필요한 상황입니다. ▣ 전세금 반환을 위해 내용증명이 중요한 역할을 하며, 해외에 계신 집주인에게도 효력이 있어야 합니다. ▣ 이메일과 전화 등을 통해 내용증명의 수신을 확인하고, 이를 근거로 보증금 반환을 요구해야 합니다. ▣ 만약 집주인이 보증금 반환에 응하지 않을 경우, 전세권 설정이나 임차권 설정을 통해 권리를 보호할 수 있습니다. ▣ 계약 만료 후 적절한 시기에 이사를 가는 것과 새로운 임차인이 나타나지 않을 경우의 대응 방안도 중요합니다.

 

1. 전세만기와 보증금 문제

 

전세 만료전 집주인 해외거주? 해외 내용증명 효력은?

 

 

지민 씨는 6월 15일 전세 만기일을 앞두고 있는 세입자입니다. 얼마 전에 집주인이 바뀌었는데요. 새 집주인이 외국에 주재원으로 나가 있어서 주소는 모르고 전화번호만 알고 있습니다.

 

그런데 주인이 2년 전보다 전셋값이 내려갔는데도 예전 금액으로 매물을 올렸더라고요. 게다가 그 금액에 새로운 세입자가 나타날 때까지는 제게 좀 더 살아달라고 요구합니다. 사정상 그럴 수는 없어서 내용증명을 보낼 주소가 필요한데요.

 

세입자로서 거래했던 부동산에 가면 새 주인의 매매 계약서를 볼 수 있을까요? 전세권 설정을 하면 이사를 나가더라도 나중에 보증금을 100% 받을 수 있다던데 그게 좋을까요? 지민 씨는 전세금을 전부 돌려받는 게 가장 중요하다고 해요.

 

계약 만료일에 이사하고 빈집으로 놔두는 게 유리한지 아니면 다음 집 입주일인 8월 15일 정도에 이사 가는 게 좋을지 궁금하고요. 만약 그때까지도 새 임차인이 안 나타나면 어떻게 하는 게 좋을지 궁금하다고 합니다.

 

만약 지민 씨가 이사를 가지 않고

전세를 연장 하려고 하는데

집값이 떨어졌을때는

아래의 버턴에서 그 방법을 알아보세요!

 

 

 

 

 

 

2. 의사표시와 분쟁예방

 

내용증명이라는 건 특정 대상에게 어떤 내용의 문서를 언제 전달했다는 것을 우체국을 통해 공식으로 증명받는 제도입니다.

 

예를 들어 돌아오는 만기까지만 전세 계약을 유지하고 나가겠습니다라고 집주인에게 말했는데 나중에 가서 집주인이 몰라요. 그런 말 들은 적 없어요라고 한다거나 반대로 집주인이 계약을 끝내고 들어와서 살겠다고 했는데 세입자가 저는 들은 적 없으니 계속 살 거예요라고 하면 분쟁이 생길 수도 있잖아요.

 

그래서 그런 의사표시를 언제 했는지 상대방이 정확하게 들었는지가 중요한데 그럴 때 문자나 전화 통화 내용이 명확하게 남아 있다면 그걸 근거로 의사표시를 했고 상대방이 전달받았다는 걸 주장하고 실제로 증거 자료로 쓰일 수도 있습니다. 하지만 문자나 전화받은 거 없다고 하면 이걸 또 증명하는 데 시간을 보내야 되겠죠.

 

3. 해외 내용증명의 효력은?

 

 

 

 

그래서 이것을 더욱 명확히 우체국이라는 제3자를 통해 공식으로 증명하는 게 내용증명인 겁니다. 이런 내용의 문서를 전달했다는 걸 확인받기 위해 똑같은 문서를 세부 만들어서 하나는 받는 사람에게 전달하고 나머지는 보내는 사람과 우체국이 나눠서 갖는 거죠.

 

하지만 이 경우에도 주소지가 잘못됐다거나 사람이 없어서 직접 전달되지 못해 반송되면 결국은 의사 표시가 전달되지 못한 거니까 다른 방법을 이용해야 됩니다.

 

결국 내용증명은 나의 요구사항이 상대방에게 정확하게 전달됐다는 걸 우체국이라는 일종의 증인을 끼고 증거로 남기는 건데 내용증명은 국내에서나 법으로 정해져서 효력이 있지 해외에는 내용증명을 보내봐야 아무런 의미가 없습니다.

 

중요한 건 집주인에게 정확한 계약 해지의 의사가 언제 도달했는지를 남기는 거니까 이메일 주소를 알아내셔서 이 메일을 보낸 뒤 수신했다는 사실을 전산상으로 그리고 전화와 문자로 확인하시고 근거를 남겨두시면 내용증명의 효력은 충분히 달성했다고 볼 수 있습니다.

 

4. 전세보증금 반환

 

중요한 건 전세보증금을 돌려받으려는 건데 새로운 세입자가 들어올 때까지 살아달라는 요청을 받으셨지만 반드시 그래야만 하는 건 아닙니다.

 

6월 15일 날짜로 계약이 끝나니 그 이후엔 언제든 나가셔도 되고 또 집을 비워주시면 그와 동시에 집주인은 보증금을 돌려줘야 합니다.

 

원칙대로라면 빨리 이사를 나가면 나갈수록 빨리 돌려받는 거지만 집주인이 돈이 없다고 하니 빨리 나가더라도 의미가 없겠죠. 늦게 나간다고 해서 불리해지는 것도 아닙니다.

 

하지만 사정상 돈을 돌려받기 전에 집을 비워주고 주소까지 다른 곳으로 옮기시면 대항역과 우선 변제권을 잃어버리게 됩니다.

 

쉽게 말해 그 후에 집주인이 그 집을 담보로 대출을 받으면 해당 대출금이 우선순위가 돼버려서 경매로 넘어갔을 때도 보증금을 돌려받기 어려워진다는 거죠.

 

그래서 보증금을 가장 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리를 유지하려면 이사를 가지 않아야 하는데 이런 권리를 등기상 표시할 수 있는 게 전세권이나 임차권 설정입니다.

 

다만 전세권 설정은 집주인 동의도 필요하고 비용도 들기 때문에 이보다는 임차권 설정을 하시는 게 좋은데요. 만기가 지나도 보증금을 돌려주지 않으면 법원에 요청해서 집주인 동의 없이도 할 수 있습니다. 단 한 달 정도 시간이 걸리기 때문에 이사도 그 이후에 가시는 것이 안전합니다.

이 글은" MBC라디오 손경제"의 방송내용을 재구성한 내용입니다.

 

 

 

 

5. 결론

 

① 세입자로서 우리는 계약 만료 시점에 직면해 때로는 예상치 못한 상황에 대처해야 합니다.

 

② 특히 해외에 있는 집주인에게 내용증명을 보내야 할 때는 그 절차가 더욱 복잡해질 수 있습니다. 이메일과 전화를 활용해 내용증명의 수신을 확인하고, 필요하다면 전세권이나 임차권 설정을 통해 우리의 권리를 보호해야 합니다.

 

③ 결국 중요한 것은 전세보증금을 안전하게 돌려받는 것이며, 이를 위해 적절한 법적 절차와 준비가 필수라는 점을 잊지 않아야 합니다.

 

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