집주인의 재계약 요청, 계약갱신 청구권 활용법!

전세 만기가 다가오면서 계약 갱신 문제로 고민하는 분들이 많은데요, 집주인이 재계약을 요청할 때 어떻게 대응해야 할지, 그리고 집주인의 변덕으로 인해 문제에 봉착한 세입자 사례를 통해 계약갱신 청구권의 중요성과 올바르게 사용하는 방법을 살펴보겠습니다.

 

집주인의 재계약 요청, 계약갱신 청구권 활용법!

 

부제: 세입자를 위한 계약갱신 청구권 가이드

 

이 글의 순서

• 0. 이 글의 요약
• 1. 전세계약갱신 청구권
• 2. 청구권 행사 시 주의사항
• 3. 새 집주인과 계약갱신청구권
• 4. 청구권과 임대료 인상 상한
• 5. 결론
• 6. 도움 되는 글

0. 이 글의 요약

 

 

 

 

▣ 전세 만기가 다가오면서 집주인의 재계약 요청에 고민하는 사람들을 위한 글입니다. ▣ 계약갱신 청구권을 활용하면, 세입자는 2년을 더 연장해서 살 수 있습니다. ▣ 월세를 인상하는 경우, 보증금을 기준으로 5% 이내에서만 증액을 할 수 있습니다. ▣ 계약갱신 청구권을 사용했다는 의사를 명확히 밝히고, 특약 사항에 그 내용을 명시해야 합니다. ▣ 계약갱신 청구권을 사용한 뒤엔 이사 가기 3개월 전에만 통보하면, 집주인은 보증금을 돌려줘야 하고, 중개수수료도 집주인이 부담해야 합니다.

 

 

1. 전세계약갱신 청구권

 

집주인의 재계약 요청, 계약갱신 청구권 활용법!

 

 

지민 씨는 전세 만기가 올해 7월 1일로 두 달 남짓 남았습니다. 연장해서 살려고 했더니 집주인이 집을 팔거라 만기에 이사를 가주면 좋겠다고 하셔서 이사 갈 집을 알아보고 있었습니다.

 

그런데 다시 연락이 와서는 집이 잘 안 팔리니 그냥 계속 살라고 하면서 이사하면 이사 비용도 드는데 그냥 한 달에 10만 원씩만 더 내는 반전세로 계약을 하자고 합니다.

 

부동산 중개업소에서는 집주인의 편에 서서 좋은 게 좋은 거라며 재계약을 하라고 얘기하고 있고요. 그런데 만기 두 달 전이니 계약갱신 청구권을 쓸 수 있는 거 아닌가요?

 

매달 10만 원씩 더 내는 반전세 계약 같은 경우는 계약 갱신 청구권을 쓴 거라고 봐야 할까요? 앞으로 1년 반 정도 후에는 이사를 가야 할 것 같은데 이렇게 반전세로 1년 계약을 한 뒤 연장이 안 되면 몇 달 동안 붕 뜨게 될 것 같습니다.

 

계약 갱신 청구권을 쓴 뒤 2년을 못 채우고 이사 갈 경우 부동산 중개 수수료는 어떻게 되는 것인지? 명확하게 알고 싶어 해요.

 

2. 청구권 행사 시 주의사항

 

 

 

 

결론부터 말씀드리자면 현재 집주인의 요구는 계약갱신 청구권을 벗어나는 것이기 때문에 따르지 않으셔도 되는데요.

 

계약 갱신 청구는 만기가 되기 두 달 전까지 하셔야 하니까 지금이라도 즉시 집주인에게 계약갱신 청구권을 사용하겠다는 의사를 명확히 표현하시고 통화 내용을 녹음하시거나 문자로 남겨두시기 바랍니다.

 

연장해서 살려고 했는데 집주인이 집을 팔겠다고 하면서 나가달라고 하더라도 세입자는 계약갱신 청구권을 사용해서 2년을 더 연장해서 살 수 있습니다.

 

계약 갱신 청구권을 사용할 수 있는 시기는 계약 만기가 되기 2개월 전부터 6개월 사이의 기간입니다. 지민 씨의 경우 작년 11월 1일부터 이번 달 4월 말까지 의사 표현을 하셔야 된다는 거죠.

 

3. 새 집주인과 계약갱신 청구권

 

이때 계약 갱신을 거절할 수 있는 경우는 집주인이 직접 그 집에 들어와서 살 때만 가능하다고 보시면 되는데요.

 

만약 집을 판 후 새로운 집주인이 들어와서 살 테니까 나가달라고 하는 거라면 마찬가지로 동일한 기간 중에 거절을 해야 합니다.

 

즉 최소한 4월 말까지는 매매가 이루어져야 되고, 새로운 집주인이 계약 만기가 두 달은 남은 상태에서 갱신 거절을 통지해야 한다는 거죠.

 

만일 계약 갱신 청구를 현 집주인에게 했는데 5월이나 6월에 집주인이 바뀌고 나서 그 새로운 집주인이 나가달라고 하면 그땐 이미 계약이 연장된 상태이기 때문에 지민 씨는 그 집에서 나가실 필요가 없습니다.

 

현재 집주인이 월세로 10만 원을 추가로 내면서 계약 연장을 요구하고 있는데요. 이렇게 연장되는 계약이 계약 갱신 청구권을 사용한 것인지 여부는 보증금에 따라서 달라질 수 있습니다.

 

4. 청구권과 임대료 인상 상한

 

세입자가 계약 갱신 청구권을 사용하면 기존 계약의 내용 그대로 다시 한번 계약이 연장되는데요. 단 이때 임대료는 5% 이내에서 증액을 할 수 있고 임대료는 보증금을 기준으로 합니다.

 

예를 들어 보증금이 천만 원이었다면 50만 원까지만 올려 받을 수 있다는 뜻이죠. 만약 보증금이 아닌 월세를 인상하는 거라면 월 임대료를 보증금으로 환산해서 계산을 해야 되는데요.

 

집주인이 한 달에 10만 원의 월세를 올려 받는 건 보증금이 약 4억 5천만 원일 때 5% 인상에 해당합니다. 지민 씨의 전세 보증금이 4억 5천만 원이 안 된다면 한 달에 10만 원씩 월세를 내라고 하는 건 계약갱신 청구권을 사용했을 때 인상할 수 있는 임대료 상한을 벗어나는 거죠.

 

그러니 이렇게 계약을 변경하는 건 계약 갱신 청구권을 사용해서 연장한 계약이라고 볼 수 없는 겁니다. 만약 이렇게 연장된 계약을 새로운 계약으로 본다면 자칫 2년을 거주해야 하는 일도 생길 수 있습니다.

 

그러니 집주인에게는 계약 갱신 청구권을 사용한다는 의사를 밝히시고 중개업소에도 이를 알려주신 뒤 5% 이내 임대료 증액까지만 허용을 하고, 특약 사항에 계약 갱신 청구권을 썼다는 내용을 명시하면 됩니다.

 

참고로 보증금 1천만 원당 월세 약 2,500원 정도가 5% 범위입니다. 이렇게 계약 갱신 청구권을 사용한 뒤엔 이사 가기 3개월 전에만 통보하시면 집주인은 보증금을 돌려줘야 하고, 중개수수료도 집주인이 부담해야 됩니다.

 

 

전세를 월세로 전환할 시

아래의 버턴에서 간단히 계산할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

5. 결론

 

① 계약갱신 청구권을 올바르게 이해하고 활용하면, 세입자로서 더욱 유리한 위치에서 재계약을 진행할 수 있습니다.

 

② 집주인의 요구에 막연히 동의하기보다는, 계약갱신 청구권을 활용하여 세입자의 권리를 지켜나가는 것이 중요합니다. 특히, 계약 갱신 청구권을 사용했다는 의사를 명확히 밝히고, 계약서에 그 내용을 명시하는 것을 잊지 마세요.

 

③ 그리고 이사 가기 3개월 전에만 통보하면, 집주인은 보증금을 돌려주고, 중개수수료도 집주인이 부담해야 하는 점을 기억해 두시기 바랍니다.

 

 

 

 

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