조정대상지역 해제 후 양도소득세 감면 기준

지민 씨는 2021년에 운 좋게 청약에 당첨되어 올해 8월에 입주 예정입니다. 그런데 해당 지역이 조정대상지역에서 해제되었음에도 불구하고 양도소득세 감면 조건이 달라져 궁금증이 생겼습니다. 이번 글에서는 조정대상지역 해제 시 양도소득세의 적용 기준에 대해 알아보겠습니다.

 

조정대상지역 해제 후 양도소득세 감면 기준

 

부제: 청약 당첨 후 양도소득세, 알아두어야 할 점

이 글의 순서

• 0. 이 글의 요약
• 1. 청약 후 조정지역 해제시 세금
• 2. 조정지역 비과세 조건
• 3. 취득 시점이 중요
• 4. 부부의 양도세 계산법
• 5. 결론
• 6. 도움 되는 글

0. 이 글의 요약

 

 

 

 

▣ 조정대상지역에서 해제된 후에도 2년 보유만으로 양도소득세 감면받을 수 있는지 여부에 대한 혼란이 있음. ▣ 조정대상지역에서의 양도소득세 계산은 취득 시점의 지역 상태를 기준으로 함. ▣ 분양권의 경우는 등기 시점을 기준으로 양도소득세 감면 여부 판단. ▣ 부부가 각각 부동산을 양도할 경우, 손익을 합산하여 양도소득세를 감면받을 수 없음. ▣ 양도소득세 신고 및 납부는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 이루어져야 함.

 

1. 청약 후 조정지역 해제시 세금

 

조정대상지역 해제 후 양도소득세 감면 기준

 

 

지민 씨는 2021년도에 운 좋게 청약에 당첨되어 올해 8월에 입주 예정입니다. 청약 당시에는 해당 지역이 조정대상지역이었으나 지금은 해제되었는데요.

 

올해 결혼을 앞두고 있어서 배우자와 거주 위치를 정하다 보니 해당 지역에 거주하기는 힘들 것 같아서 세를 주려고 합니다.

 

조정대상 지역이 해제되었으니 2년 보유만 하고 매도하더라도 양도소득세 감면은 받을 수 있을 줄 알았는데요. 주변에서는 계약 시점에 조정 대상 지역이었기 때문에 2년 보유가 아닌 2년 거주를 해야 감면받을 수 있다고 하더라고요.

 

청약 당시엔 조정대상 지역이었으나 그 이후에 해제된 경우에는 어떤 기준을 적용받는 건지 지민 씨는 매우 궁금해합니다.

 

 

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2. 조정지역 비과세 조건

 

 

 

 

1세대 1 주택자가 주택을 처분할 땐 양도 차익에 대해 일정 부분 비과세를 해주는데요. 주택가액이 12억 원 이하일 경우와 초과했을 때 정해진 방식에 따라 비율을 따져서 세금을 계산합니다.

 

그런데 주택의 소재지가 어디냐에 따라서 요건이 조금 달라집니다. 주택 가격이나 청약 경쟁률 등등 과열이 돼 있다고 보는 지역을 조정 대상 지역으로 정해두고 여기에 있는 주택에 대해선 조금 더 까다로운 기준을 적용하는데요.

 

이런 조정 대상 지역에 있는 주택에 대해선 2년간 보유를 함과 동시에 2년간 거주도 해야지 비과세 혜택을 받을 수 있고
그 외의 지역은 2년을 보유만 해도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 문제는 지민 씨처럼 취득했을 때는 조정대상 지역이었다가 나중에 해제됐을 경우인데요.

 

3. 취득시점이 중요

 

경우에 따라서 조금씩 다릅니다. 일반적으로는 취득 시점을 따지기 때문에 헷갈릴 게 없는데요.

 

만약 계약을 할 당시에는 조정대상 지역이 아니었는데 잔금을 치를 때 조정 대상 지역이 됐다면 이때 계약 시점을 기준으로 하기 때문에 2년 보유만 하면 됩니다.

 

분양권의 경우엔 등기 시점을 기준으로 합니다. 청약에 당첨이 됐을 때는 조정대상 지역이든 아니든 상관이 없고 나중에 입주할 때만 보면 된다는 거죠.

 

지민 씨의 경우엔 2년 보유만 하더라도 비과세 혜택을 받을 수 있으니 세입자를 들여서 2년을 유지한 다음 처분하셔도 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

4. 부부의 양도세 계산법

 

만약 부부가 각각 부동산을 양도했는데 하나는 이득을 봤지만 하나는 손실을 입었습니다. 이럴 경우 합산해서 양도세를 감면받을 수 있나요라는 사연인데요. 결론부터 말씀드리자면 합산은 불가능합니다.

 

주택에 대한 양도세를 계산할 때는 누구 명의인지는 상관없이 1세대에 몇 주택이냐를 따집니다. 부부가 각각 한 채씩 주택을 소유하고 있을 경우 주민등록 거주지가 다르다고 하더라도 하나의 세대로 보고 1세대 2 주택으로 적용해서 세금을 매기게 되죠.

 

이건 양도세뿐만 아니라 취득세나 종부세 등 다른 세금을 산정할 때도 마찬가지입니다. 하지만 이렇게 주택 수를 계산할 때는 세대별로 합산해서 따지지만 이 세금을 계산할 때는 합산하지 않고 개인별로 과세합니다.

 

그러니 한 분은 수익, 한 분은 손실을 봤더라도 합산할 수 없다는 뜻이죠. 만약 단독 명의이거나 두 개의 부동산이 모두 공동 명의일 경우엔 같은 해에 양도했다면 합산할 수 있습니다.

 

양도소득세는 기본적으로 양도일이 속하는 날의 말일부터 2개월 이내에 신고를 하고 세금도 납부해야 합니다. 이번 달에 팔았다면 6월 말까지는 신고 및 납부를 해야 된다는 거죠.

 

그런데 이건 사실 예정 신고입니다. 보통 한 해의 부동산을 여러 건 처분하는 것은 일반적이지 않기 때문에 이렇게 하고 끝나는 경우가 많은데요. 한 해에 부동산을 여러 건 처분했다면 그때마다 신고를 해야 하는 건 물론이고요. 이듬해 5월에 확정 신고라는 걸 해야 합니다.

 

1년 동안 부동산을 팔았는데 총 양도 차액이 얼마인지를 합산한 뒤 세금을 다시 내야 한다는 거죠. 양도세율은 종합소득세율처럼 누진 과세되기 때문에 금액이 많아질수록 세율도 높아져서 통상 같은 해에는 여러 건의 부동산을 처분하는 게 불리한데요.

 

만약 손해가 발생한 부동산이 있다면 합산해서 총 양도 차액이 줄어들기 때문에 이런 경우엔 같은 해에 양도를 하는 것이 유리합니다.

이 글은" MBC라디오 손경제"의 방송내용을 재구성한 내용입니다.

 

 

 

 

5. 결론

 

① 조정대상지역의 해제 여부와 관계없이 양도소득세 감면을 받기 위해서는 기본적으로 청약 당시의 규정을 따르게 됩니다. 즉, 조정대상지역으로 지정된 시점에 청약을 통해 주택을 취득한 경우, 2년간의 보유와 거주 요건을 모두 충족해야만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

② 지민 씨의 경우, 청약 당시 조정대상지역이었다가 이후 해제된 상황이므로 2년 보유만으로는 비과세 혜택을 받을 수 없고, 2년 거주 요건도 충족해야 합니다.

 

③ 주택의 양도소득세는 취득 시점과 조정대상지역 지정 여부에 따라 다양한 조건이 적용됩니다.

 

④ 따라서 주택 매매를 계획하고 있다면, 현재 지역의 조정대상지역 여부와 관련 규정을 미리 확인하고 전문가의 상담을 받는 것이 중요합니다. 이를 통해 불필요한 세금을 피하고 최대한의 혜택을 받을 수 있습니다.

 

6. 도움 되는 글

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