주인 전세(점유개정), 복잡한 거래 간단하게 해결

내가 집을 구입했는데 그 집을 판 사람이 전세를 살겠다고 하는 것이 '주인 전세'라 하며 전문 용어로는 '점유개정'이라 합니다. 이 방법은 복잡한 과정 없이 기존 집주인이 세입자가 되어 계속 거주하는 방식으로, 양측에 여러 이점을 제공하는데 이에 대하여 함께 알아보아요.

 

주인 전세(점유개정), 복잡한 거래 간단하게 해결

 

부제: 주인 전세로 내 집 마련하기

 

이 글의 순서

• 0. 이 글의 요약
• 1. 지민 씨의 의문
• 2. 점유개정(주인전세)
• 3. 점유개정의 장점
• 4. 점유개정 시 유의사항
• 5. 결론
• 6. 도움 되는 글

0. 이 글의 요약

 

 

 

 

▣ 주인 전세는 기존 집주인이 세입자로 남아 거주하는 거래 방식입니다. ▣ 이 방식은 집을 사려는 사람에게 세입자 구하기의 부담을 덜어주고, 중개 수수료와 시설 보수 비용을 절약할 수 있게 합니다. ▣ 기존 집주인은 주거의 안정성을 유지하며 이사 비용과 중개 수수료를 아낄 수 있습니다. ▣ 법적, 행정적 문제는 없으나, 매매 계약서에 점유 계정에 대한 내용을 자세히 명시해야 합니다. ▣ 잔금 납부 및 소유권 이전 등기가 완료된 후 세입자는 확정일자를 받아야 보증금 회수에 문제가 없습니다.

 

1. 지민 씨의 의문

 

주인 전세(점유개정), 복잡한 거래 간단하게 해결

 

 

지민 씨 부부는 증여받은 단독주택을 하나 소유하고 있는데 작년 주택 재개발 구역으로 지정이 됐습니다. 추후 철거 및 이주 시 활용할 수 있도록 인근의 아파트 1채를 매입하려고 하는데요.

 

다만 자본금이 넉넉지도 않고 당장은 들어갈 생각이 없어서 전세를 끼고 사려고 합니다. 그런데 최근 마음에 드는 매물이 나와 그 집주인과 얘기를 해보니 본인이 아파트를 매도 후에 직접 전세 세입자로 들어가겠다고 하더라고요.

 

그리고 잔금은 전세금과 상계 처리하면 된다고 얘기하고요. 이야기 나눌 때는 그렇구나 생각했는데 문득 법적으로 문제가 되지 않을까 지민 씨 부부는 염려를 하고 있어요.

 

지민 씨가 알기로는 잔금을 치르고 등기를 해야만 명의가 넘어오고 명의가 지민 씨 부부로 넘어와야만 전세 계약을 체결할 수 있을 텐데 잔금을 상계 처리할 때 이러한 행정 절차들이 가능할지 의문이라고 하고 혹시 거래 과정에서 조심해야 할 부분이 있을까? 하는 부분도 아리송하다고 합니다.

 

2. 점유개정(주인전세)

 

 

 

 

기존의 집주인이 그 집에 그대로 살면서 바로 세입자가 되는 걸 주인이 전세를 산다라고 해서 주인 전세, 주전세 이렇게 부르기도 하는데요. 정식 명칭으로는 점유 계정이라고 합니다.

 

예를 들어 5억짜리 집을 사고 싶은데 2억만 갖고 있고 또 대출을 받기는 어려워서 3억에 전세를 끼고 집을 사려는 상황을 가정해 보겠습니다.

 

원래대로라면 이미 3억 원에 전세를 살고 있는 새로운 임차인을 찾거나, 아니면 집주인이 살고 있는 5억짜리 집을 사되 기존 집주인이 나갈 날짜에 맞춰서 미리 세입자를 구해야 되겠죠.

 

그런데 만약 집주인이 그 집에 그대로 3억 원의 전세를 주고 살겠다고 하면 복잡하게 돈이 왔다 갔다 할 거 없이 당장은 2억 원만 주고 나중에 전세 계약이 끝나면 그때 보증금 3억 원을 주면 됩니다.

 

이런 점유 계정을 하는 이유는 집을 파는 사람과 사려는 사람 입장에서 여러 장점이 있기 때문입니다.

 

점유개정에 대하여 좀 더 상세히 알고 싶으면

아래의 버턴 내용에서 3.1 점유개정을 참고하세요!

 

 

 

 

 

 

3. 점유개정의 장점

 

집을 사려고 하는 사람 입장에서 가장 큰 장점은 세입자를 따로 구하지 않아도 된다는 겁니다. 잔금을 치러야 하는 날짜에 세입자를 못 구하면 어디선가 대출을 받아야 하는데 미리 준비도 해야 되고 대출 이자도 내야 되겠죠.

 

나중에 세입자를 구하면 상환할 수는 있지만 중도상환 수수료도 발생하게 될 거고요. 이런 복잡한 고민을 하지 않아도 되고 중개수수료도 아낄 수 있습니다.

 

원래는 집을 살 때 세입자를 구할 때 각각 중개 수수료를 내야 되겠지만 이렇게 그 집의 기존 집주인이 그대로 살게 되면
매매 수수료만 지불하면 되니까 수수료를 절약할 수 있습니다.

 

또 새롭게 세입자를 구하려면 도배장판 같은 시설 보수가 필요하기도 한데 기존 집주인이 계속 살면 그런 비용도 아낄 수 있죠.

 

또 집을 팔려고 하는 사람 입장에선 그 집에 계속 살 수 있으니 주거가 안정됩니다. 전셋집을 알아봐야 하는 수고도 덜 수 있고요.

 

또 각종 비용도 줄일 수 있는데요. 이사를 가지 않아도 되니까 이사 비용도 줄일 수 있는 건 물론이고 집을 사려는 사람과 마찬가지로 부동산 중개수수료도 아낄 수 있습니다. 집을 팔 때와 전셋집을 구할 때 각각 내야 하는 걸 이 집을 팔 때의 수수료만 내면 되니까요.

 

4. 점유개정 시 유의사항

 

이런 점유 개정이 법적인 문제가 있거나 행정적인 문제가 있지는 않으니 걱정 마시고 계약을 하셔도 되는데요. 몇 가지 유의할 점이 있긴 하지만 이것도 주로 집을 파는 쪽에 있습니다.

 

일단 행정적으로 매매 계약서 특약 사항에 점유 계정에 대한 내용을 자세하게 써두는 것이 좋습니다. 전세 보증금은 얼마고 차액인 얼마의 잔금을 언제 지불한다 등의 내용이죠.

 

그리고 매매 계약의 잔금 날짜와 임대차 계약의 시작 날짜를 기록하도록 해야 합니다. 이건 기존 집주인 즉 세입자의 입장에서 중요한데요. 잔금을 치르고 소유권 이전 등기가 완료되면 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 하는데 그 중간에 이 새로운 집주인이 근저당을 설정해서 대출을 받아버리면 후순위로 밀리게 돼서 보증금을 못 돌려받을 수 있기 때문입니다.

 

 

더 중요한 것은 새로운 주인 지민 씨의 동의를 얻어

전세보증 보험도 가입을 해 두는 것이

나중에 보증금 돌려받을 때 좋습니다.

 

 

 

 

 

 

그러니 잔금일, 임대차 계약일이 같도록 계약서를 쓰고 계약이 이루어지면 세입자는 확정일자를 반드시 받아야 되겠죠.

 

지민 씨 입장에서는 집의 상태를 꼼꼼히 살펴보시는 게 중요합니다. 보수가 필요한 곳은 없는지 매매 계약 전에 잘 확인하셔야 나중에 세입자를 내보냈을 때 분쟁을 예방할 수 있습니다.

이 글은" MBC라디오 손경제"의 방송내용을 재구성한 내용입니다.

 

 

 

 

5. 결론

 

① '주인 전세(점유개정)'는 재개발 대비나 자금이 부족한 상황에서 내 집 마련하는데 유용한 방법입니다.

 

② 양측 모두에 금전적, 시간적 이점을 제공하지만, 계약 과정에서 세심한 주의가 필요합니다.

 

③ 특히 잔금 납부와 소유권 이전 등기 완료 후 세입자의 확정일자 획득, 매매 계약서의 정확한 작성이 중요하며, 집 상태의 꼼꼼한 확인을 통해 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방해야 합니다.

 

④ 이와 같은 주의 사항을 잘 준수한다면, '주인 전세(점유개정)'는 부동산 거래의 한 방식으로서 많은 이점을 제공할 것입니다.

 

6. 도움 되는 글

전세 계약: 만기 전 이사, 새 전세금 하락시, 보증금 반환은?

 

전세계약 연장과 전세보증보험: 무엇을 알아야 할까?

 

전세 묵시적 연장: 중간 퇴거 보증금 회수는 어떻게?

 

세입자와 집주인 필독! 계약갱신 청구권 A to Z