임대차보호법, 세입자 보호와 부작용은?

2020년 7월 개정된 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 법입니다. 전세계약 갱신 요구권과 전셋값 인상 상한제 등의 내용을 담고 있지만, 실효성과 부작용에 대한 논란도 많습니다. 이번 글에서는 이 법의 주요 내용과 그에 따른 부동산 시장의 변화를 살펴보겠습니다.

 

 

임대차보호법, 세입자 보호와 부작용은?

 

 

부제: 전세난을 부른 임대차보호법, 그 실효성은?

 

이 글의 순서

• 0. 이 글의 요약
• 1. 시끌시끌 임대차보호법
• 2. 2년마다 철새는 그만?
• 3. 그래서 집값이 좀 잡혔나?
• 4. 임대차보호법은 왜 생겼나?
• 5. 집 첫 계약 시 뒤통수 보호법
• 6. 결론
• 7. 도움 되는 글

0. 이 글의 요약

 

 

 

 

◑ 주택임대차보호법은 임차인 보호를 위해 전세계약 갱신 요구권과 전셋값 인상 상한제를 도입했다. ◑ 세입자는 2년 더 연장할 수 있는 권리를 가지지만, 집주인의 실거주 시에는 갱신이 불가능하다. ◑ 전셋값 인상 상한선은 5%로 제한되지만, 이는 전세난을 심화시켰다. ◑ 법 개정 이후 전세 매물이 줄어들고, 전셋값이 폭등하면서 매매 가격도 상승했다. ◑ 임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 1981년에 제정되었으며, 현재까지도 논란이 되고 있다.

 

1. 시끌시끌 임대차보호법

 

임대차보호법, 세입자 보호와 부작용은?

 

 

2020년 7월에 개정된 [주택임대차보호법]. 집값이 계속 뛴다...내집 마련 더 어렵다...

 

전세나 월세 사는 세입자 보호해야 한다... 그래서 임대차보호법을 더 강화했다. 근데 보호가 되고 있을까?

 

 

임대차보호법에 관련 최근갱신된 글은

아래의 버턴에서 간단히 확인하세요!

 

 

 

 

 

 

 

2. 2년마다 철새는 그만?

 

 

 

 

2.1 묻고 더블로 가!

 

"집주인 양반, 2년 더 연장하겠소!"라고 당당하게 요구할 수 있는 권리가 생겼다.

 

전세계약 기간 2년이 끝날 즈음 세입자는 고민에 빠진다. '또 이사가야 하나, 전셋값 더 올리면 어쩌지...' 이런 불안감을 해소해주겠노라 계약갱신요구 1회권을 발급한다.

 

단, 6~1개월 전까진 집주인한테 얘기해야 하고, 만약 집주인(혹은 직계비존속)이 '걍 내가 들어가서 살거니까 나가주세요'라고 하면 갱신할 수 없다.

 

그동안 계속 연장해서 4년, 6년을 살았더라도, 계약갱신요구권은 한 번 쓸 수 있다.

 

2.2 맘대로 못 올려!

 

계약갱신요구권을 써도, 계약이 만료될 즈음 집주인이 전셋값을 올릴 수 있다.

 

물가 상승률 등을 반영하는 것인데, 아무리 올린다 해도 상한선이 5%로 제한된다.

 

2. 세입자, 집주인 모두에게 완벽한 법일까?

 

모두에게 사랑받을 수 없듯, 모두에게 완벽한 법은 없다. 벌써부터 구멍이 생기고 악용하는 사례가 늘고 있다.

 

▣ 집주인 A씨: '갭투자해서 겨우 샀더니 종부세 부담만 커지네?

 

걍 지금 집 팔고 저 집에 들어가야겠다.' 집주인이 실거주면 1회권 못 쓰고 나가야 하는 거 알죠?

흠... 근데 만약 집값 뛴 만큼 월세로 바꾸고 일부 현금으로 주면 1회권 쓸 수 있도록 해볼게요.

 

▣ 세입자 B씨: 집주인 양반, 지금 전셋값 엄청 뛰었으니 우리가 갱신 안하고 새 세입자 받는 게 좋죠? 그럼 우리 1회권 안 쓸 테니 이사 비용이나 위로금 명목으로 좀 챙겨주쇼.

 

3. 그래서 집값이 좀 잡혔나?

 

전셋값이 미쳤어요~ 임대차 보호법 개정 후 오히려 전세난이 심해지면서 잡힐 줄 알았던 집값이 더 멀리 달아났다.

 

왜? 몇 가지 분석을 살펴보면,

 

① 2년마다 전세 공급이 순환되어야 하는데, 안 나오고 갱신하니 매물 씨가 말랐다.

② 공급은 줄고 수요만 늘어나니 전셋값이 폭등할 수밖에.

③ 폭등한 전셋값이 매매 가격과 비슷해지니, '그럴 바에 집을 사겠다'면서 오히려 서울+외곽까지 집값이 뛰는 기이한 현상이 발생했다.

 

4. 임대차보호법은 왜 생겼나?

 

1981년에 제정된 것으로, 세 들어 사는 임차인을 더 보호하기 위해 생긴 제도다.

 

'보증금 떼였어!!!'란 말 들어보셨는지?

 

원래 A 집주인과 계약을 맺고 2년을 보장받더라도, 그 사이 집주인이 B로 바뀌면 계약이 무효가 됐다.

 

즉, A와 계약했기 때문에, B가 전세금을 올리거나 나가라고 하면 세입자는 보호받을 수 없었다.

 

또한 보증금도 전주인에게 받아야 하는데 A랑 연락이라도 안 되면?? 그래서 보증금 떼이는 일이 비일비재했던 것이다.

 

도저히 안 되겠다 해서, A와 한번 맺은 계약은 B가 와도 효력이 유지될 수 있도록 주택임대차보호법이 생긴 것이다.

[부동산 스터디 카페 '부동산 아저씨'의 글 中]

 

5. 집 첫 계약 시 뒤통수 보호법

 

까다로운 자만이 뒤통수 안 맞는다(응?)는 말이 있듯, 집 구할 때 꼭 지켜야 할 수칙이 있다.

 

5.1 무조건 등기부등본 확인하기

 

계약할 집의 찐 소유자, 담보가 잡혀 있는지 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 등기소를 방문하거나 무인발급기, 인터넷 등기소 등에서 등기부등본을 떼볼 수 있다.

 

5.2 관리비는 얼마?

 

집만 보고 덜컥 계약하지 말고, 관리비가 대략 얼마 나오는지도 알아야 한다.

 

직전 세입자 연간 평균 관리비가 얼마였는지 계절별로 난방비나 에어컨 전기세가 얼마나 나가는지도 체크할 것.

 

추가로 수리나 보수 여부도 집주인과 계약 전 상의해야 한다.

 

5.3 너가 정말 집주인임?

 

공인중개사 말만 믿고 계약서에 도장 찍음 . 원래 집주인-공인중개사-나, 이렇게 삼자대면을 하는 것이 베스트이나, 보통 오피스텔이나 원룸 등은 부동산에서 임대차 계약을 대신한다.

 

그럴 경우 위임장과 인감증명서를 꼭 요구하고 집주인 신분증과 대조할 것.

 

5.4 임대차보호법의 보호를 받으려면?

 

'이제 내가 이 집에 들어가 살 거예요~'라는 전입신고와 '계약한 날짜를 찍어주는' 확정일자를 받아야 한다.

 

주민센터에 가거나, 전입신고는 민원24에서, 확정일자는 인터넷 등기소에서도 가능하다. [출처: SH 블로그]

이 글은"두부레터"의 메일받은 내용을 재구성한 내용입니다.

 

6. 결론

 

◐ 주택임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위해 도입되었지만, 현실에서는 다양한 문제들이 발생하고 있습니다. ◐ 전세계약 갱신 요구권과 전셋값 인상 상한제는 세입자에게 안정적인 거주 환경을 제공하려는 취지로 마련되었으나, 실제로는 전세 매물 부족과 전셋값 상승을 초래했습니다. ◐ 이러한 문제는 집주인과 세입자 간의 갈등을 유발하고, 부동산 시장 전체에 부정적인 영향을 미치고 있습니다. ◐ 법 개정 이후 전세난이 심화되고, 전셋값 상승이 매매 가격까지 영향을 미치는 상황에서, 임대차보호법의 실효성을 다시 한 번 되짚어볼 필요가 있습니다. ◐ 제도적인 보완과 함께 시장의 요구를 반영한 정책적 대응이 시급합니다.

 

 

 

 

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