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주택임대차보호법에 따라 임대차 계약 기간과 갱신 여부는 세입자와 임대인 모두에게 중요한 문제입니다. 이번 글에서는 임대차 계약의 묵시적 갱신과 연장 규정에 대해 알아보겠습니다.
부제: 주택임대차보호법: 묵시적 갱신과 연장 이해
이 글의 순서
- 0. 이 글의 요약
- 1. 임대차보호법 임대차 기간 논란
- 2. 법에 따른 계약 기간 해석
- 3. 주택임대차 계약 기간 및 연장 규정
- 4. 묵시적 갱신과 연장의 이해
- 5. 결론
- 6. 도움 되는 글
0. 이 글의 요약
| ◑ 세입자가 계약 연장 여부를 묻지 않으면 묵시적 갱신으로 간주될 수 있습니다. ◑ 묵시적 갱신 시, 계약은 자동으로 2년 연장됩니다. ◑ 중간에 세입자가 계약 종료를 요구하면 3개월 후 퇴거가 가능합니다. ◑ 묵시적 갱신된 계약의 종료 시점에도 계약갱신 요구권을 행사할 수 있습니다. ◑ 주택임대차보호법에 따라 계약 기간은 최소 2년으로 간주됩니다. |
1. 임대차보호법 임대차 기간 논란
지민 씨는 임대인으로, 2023년 1월부터 2024년 1월까지 1년짜리 월세 계약을 맺었습니다.
계약 만료를 앞둔 올해 1월, 세입자와 통화해 계속 거주 의사를 확인했지만, 임대인이 갱신 거절을 통지하지 않은 상태였습니다.
이에 세입자는 주택임대차보호법에 따라 동일한 조건으로 임대가 연장되었으며, 이 경우 임대차 기간이 2년으로 본다고 주장합니다.
따라서 현재 계약이 2024년 1월부터 2026년 1월까지 유효하다고 주장하는 상황입니다.
반면, 지민 씨는 해당 법 조항에 따라 2023년 1월부터 2025년 1월까지가 임대차 기간이라고 생각하고 있어 세입자의 주장이 맞는지 의문을 제기하고 있습니다.
2. 법에 따른 계약 기간 해석
결론부터 말씀드리자면, 세입자의 주장은 틀렸고 지민 씨의 생각이 맞습니다.
세입자는 2023년에 맺은 최초 계약 기간을 잘못 이해해 오류가 생긴 것 같습니다.
계약을 연장할지 종료할지, 임대료를 올릴지에 대한 협의는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 사이에 해야 합니다.
이 기간 동안 아무런 말이 없었다면 묵시적 갱신으로 계약이 자동 연장되지만, 지민 씨는 세입자와 간단히라도 계속 거주 의사를 확인했으므로 묵시적 갱신에 해당하지 않습니다.
이는 합의에 의한 갱신으로 볼 수 있습니다. 그러나 현재 상황에서는 합의에 의한 갱신이 적용될 수 없습니다.
주택임대차보호법에 따르면 '2년 미만의 기간으로 계약을 체결하거나 기간을 명시하지 않았을 때는 그 기간을 2년으로 보되, 세입자는 2년 미만의 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다.
' 즉, 지민 씨처럼 1년 계약을 맺었더라도 그 계약은 2년으로 간주됩니다.
세입자가 1년을 주장할 수 있는 것은 계약을 끝내고 나가겠다고 할 때만 가능한 것입니다.
세입자가 계속 거주하면서 1년 또는 2년을 선택할 수는 없습니다.
집주인이 1년이라고 주장하며 나가달라고 할 때 2년을 보장할 수 있다는 것이지, 그 외의 상황에는 적용되지 않습니다.
이에 대한 판례도 이미 있습니다.
따라서 현재 상황은 2023년 1월에 맺은 계약이 끝나지 않고 진행 중이라고 보시면 됩니다.
3. 주택임대차 계약 기간 및 연장 규정
2023년에 최초로 작성된 계약서에는 계약 기간이 1년으로 명시되어 있습니다.
그러나 세입자가 1년이 되는 시점에 나가겠다고 하지 않았기 때문에, 이 1년이라는 기간은 사실상 의미가 없으며, 계약은 2년짜리로 간주됩니다.
따라서 현재 계약을 종료하고 싶으시다면, 계약이 끝나는 2025년 1월이 도래하기 6개월 전부터 2개월 사이, 즉 올해 8월에서 11월 사이에 세입자에게 계약 종료를 통지해야 합니다.
이 경우 세입자는 계약갱신 요구권을 사용해 한 번 더 계약을 연장할 수 있습니다.
만약 세입자가 계약갱신 요구권을 사용한다면, 사연자님은 본인이나 직계 존비속이 직접 거주할 것이 아니라면 계약을 연장해주어야 합니다.
연장된 계약은 세입자 입장에서 2년을 보장받게 되며, 중간에 나가고자 할 경우 언제라도 계약 종료를 통보할 수 있습니다. 이 경우 3개월 후에 보증금을 반환해야 합니다.
4. 묵시적 갱신과 연장의 이해
만약 올해 8월에서 11월 사이에 세입자에게 계약 연장 여부를 묻지 않는다면, 이는 묵시적 갱신으로 간주될 수 있습니다.
이 경우 계약은 자동으로 2025년 1월부터 2027년 1월까지 2년 연장됩니다.
중간에 세입자가 계약 종료를 요구하면, 그로부터 3개월 후에는 퇴거가 가능합니다.
또한, 묵시적 갱신으로 인해 연장된 계약이 끝나는 시점에서는 세입자가 다시 계약갱신 요구권을 행사할 수 있어, 계약이 다시 2년 연장되어 2029년까지 거주할 수 있습니다.
이 글은"MBC라디오 손경제"의 방송내용을 재구성한 내용입니다.
5.결론
| ◐ 주택임대차보호법에 따르면, 임대차 계약은 최소 2년으로 간주되며, 세입자가 1년 계약을 주장할 수 있는 경우는 계약 종료 시점에 한정됩니다. ◐ 만약 계약 만료 6개월 전부터 2개월 사이에 임대인이 계약 종료를 통지하지 않았다면, 묵시적 갱신으로 계약이 자동 연장됩니다. ◐ 이때 연장된 계약은 2년 동안 유효하며, 세입자는 중간에 계약 종료를 요구할 수 있습니다. ◐ 세입자가 계약갱신 요구권을 행사하면, 임대인은 이를 받아들여야 하며, 세입자는 다시 2년 동안 거주할 수 있습니다. ◐ 따라서 임대인과 세입자는 주택임대차보호법의 내용을 정확히 이해하고, 계약 기간과 갱신에 대한 규정을 준수하는 것이 중요합니다. |
6. 도움 되는 글
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