부동산 매수 시 잔금 지급전 주의사항

아파트를 매수할 때 계약금과 중도금을 지급한 후 잔금을 치르기까지의 기간 동안 발생할 수 있는 위험 요소들이 존재합니다. 특히 매도자가 이중 계약을 하거나 다른 대출을 받는 등의 문제로 인해 매수자가 손해를 볼 가능성이 있습니다. 이러한 문제를 예방하기 위한 방법을 함께 알아보겠습니다.

 

부동산 매수 시 잔금 지급전 주의사항

 

부제: "계약금 후 잔금까지의 안전한 절차"

 

이 글의 순서

• 0. 이 글의 요약
• 1. 부동산 매매 시 이중계약 걱정
• 2. 소유권 공백기간의 위험
• 3. 안전한 소유권 확보
• 4. 가등기의 중요성
• 5. 결론
• 6. 도움 되는 글

 

0. 이 글의 요약

 

 

 

 

▣ 계약금과 중도금을 지급한 후 잔금 전까지 매도자가 이중 계약을 할 수 있는 위험이 있습니다. ▣ 등기부 등본을 확인하여 현재 상태를 파악하는 것이 중요합니다. ▣ 가등기를 통해 매도자가 다른 계약을 체결하지 못하도록 예방할 수 있습니다. ▣ 가등기 비용은 매수자가 부담해야 하며, 등록면허세와 법무사 수수료가 발생할 수 있습니다. ▣ 전세 세입자와의 계약은 현재 집주인과 체결하는 것이 안전합니다.

 

1. 부동산 매매 시 이중매매 걱정

 

 

부동산 매수 시 잔금 지급전 주의사항

 

 

지민 씨가 이번에 아파트를 매수하려고 하는데요. 계약금과 중도금을 이번 달에 지급하고 잔금은 전세 세입자를 구한 후 8월 말까지 납입하는 것으로 가계약을 체결했습니다.

 

그런데 계약금과 중도금 4억 원을 납입한 이후 잔금까지 약 3개월 동안 기간이 있는데 혹시라도 그 기간 매도자가 다른 매수자와 이중 매매(계약)을 하거나 다른 대출을 받거나 다른 채무 관계 등으로 근저당 설정이 들어온다면 제가 지급한 돈은 어떻게 되는지 걱정이 된다고 해요.

 

 

 

 

 

 

등기권리증도 잔금 치른 이후에 받을 수 있다고 해서요. 현재 등기부 등본상에는 다른 근저당은 없고 집주인이 거주하고 있는 상황인데요.

 

계약금과 중도금에 대한 걱정은 부동산 중개업소를 통해 작성한 매매 계약서가 있으니 문제없을까요? 아니면 다른 방법이 있을까요?

 

추가적으로 중도금을 지급한 후 전세 세입자를 구했을 경우 전세 계약서를 체결하는 주체는 현재 등기부상 소유권자인 매도인이 되어야 할지 아니면 미래의 주인인 지민 씨가 되어야 하는지도 궁금하다고 해요.

 

2. 소유권 공백기간의 위험

 

 

 

 

부동산 매매 계약을 하고 계약금이든 중도금이든 기존 집주인에게 얼마를 보내주더라도 마지막 잔금까지 모두 치러야 소유권을 가져올 수 있죠.

 

그런데 지금 지민 씨처럼 계약금을 내고 몇 달 뒤에 잔금을 치르는 상황이든 며칠 뒤에 치르는 상황이든 소유권을 이전하기 전 공백이 생기는 기간 중에 기존 집주인이 그 집을 담보로 대출을 받거나 아니면 다른 사람과 2중 3중으로 매매 계약을 체결할 위험은 얼마든지 있습니다.

 

지민 씨의 고민처럼 누군가 그 집을 사려고 하거나 혹은 그 집을 담보로 대출을 해주려면 기본적으로 등기부 등본을 살펴볼 텐데요.

 

지금 상태에서는 누구와 무슨 계약을 했는지 전혀 알 수 없는 깨끗한 상태일 테니까 충분히 그럴 수 있는 거죠. 그렇게 놓고 보자면 지민 씨가 계약을 한 시점에서도 이미 다른 누군가와 먼저 계약을 체결했을 수도 있습니다. 지금의 집주인이 나쁜 마음을 먹었다면요.

 

3. 안전한 소유권 확보

 

물론 그런 일은 없었을 거라고 믿고 계약을 하는 것이고 대체로 아무 문제가 안 생기는 게 일반적이긴 합니다.

 

만약 문제가 생긴다면 매매 계약을 바탕으로 계약금과 중도금을 보내주었다는 사실이 명백하니까 돈을 돌려달라는 민사소송을 하게 되면 당연히 승소할 수 있을 것이고 그럼 상대방이 그만큼 재산을 보유하고만 있다면 얼마든지 돌려받을 수 있을 겁니다.

 

다만 절차도 복잡하고 돈을 받기까지 시간도 걸리니 그만큼 번거롭기도 하고요. 또 혹시나 상대방 명의로 된 재산이 내가 돌려받아야 할 돈에 못 미친다면 현실적으로 돌려받기 어려워질 수도 있습니다.

 

이런 일을 원천적으로 막을 수 있는 방법은 이 집은 나한테 팔기로 약속했습니다라는 내용을 등기부 등본에 남겨놓는 겁니다. 그럼 다른 사람들이 매매 계약을 한다거나 은행이 대출을 해주려고 할 때 확인이 될 테니까요.

 

4. 가등기의 중요성

 

이렇게 본격적인 소유권 이전 등기에 앞서서 예비로 표시를 해두는 걸 가등기라고 하는데요. 가등기가 되어 있는데도 불구하고 그 이후 시점에 매매 계약(이중매매)을 체결하거나 근저당이 설정된다면 지민 씨가 본등기를 하는 시점에서 타인의 모든 권리가 사라지게 됩니다.

 

그래서 계약일과 잔금일까지의 시차가 있는 경우엔 가등기를 해두는 게 안전하긴 한데요. 문제는 비용입니다. 가등기는 그 집을 사려는 사람이 필요해서 하는 거니까 별도의 합의가 없다면 사는 사람이 부담을 해야 될 텐데요.

 

거래하기로 한 가격의 0.2%에 해당하는 등록면허세를 내야 합니다. 거래 가격이 5억 원이라면 100만 원은 내야 한다는 거죠. 또 셀프로 할 수도 있긴 하지만 법무사를 통하게 되면 수수료도 발생할 수 있고요. 이런 비용을 감안하셔야 합니다.

 

이후 새로 들이게 될 세입자와의 전세 계약은 매매 계약이 유지된다는 가정 하에선 누구와 체결하든 문제가 되지 않습니다. 하지만 세입자 입장에서 본다면 현재 상태의 집주인과 체결하는 것이 조금은 더 안전할 수 있는데요.

 

미래의 집주인과 전세 계약을 맺었는데 어떤 사유로든 매매 계약이 취소 돼버리면 엉뚱한 사람과 계약을 맺은 게 돼버리잖아요. 그래서 미래 세입자와는 누가 계약을 맺고 보증금은 누가 받을 것인지를 매매 계약서 특약에 자세하게 기록해 두고 매도인이 계약을 체결하는 것이 가장 깔끔하다고 볼 수 있습니다.

이 글은" MBC라디오 손경제"의 방송내용을 재구성한 내용입니다.

 

 

 

 

5. 결론

 

① 아파트 매수 과정에서 계약금과 중도금을 지급한 후 잔금을 치르기 전까지의 기간은 매우 중요합니다. 이 기간 동안 매도자가 이중 계약을 하거나 근저당을 설정하는 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 이를 예방하기 위해 가등기를 설정하는 것이 좋습니다.

 

② 가등기는 매도자가 다른 계약을 체결하거나 대출을 받지 못하도록 하는 중요한 장치입니다. 다만, 가등기에는 등록면허세와 법무사 수수료 등의 비용이 발생할 수 있으므로 이를 감안하여 결정해야 합니다.

 

③ 전세 세입자와의 계약은 현재 집주인과 체결하는 것이 안전합니다. 매매 계약서에 특약을 명확히 기록하여 미래의 주인과의 전세 계약이 문제가 되지 않도록 해야 합니다. 이러한 절차들을 통해 안전하게 아파트 매매를 완료할 수 있을 것입니다.

 

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