상속받은 주택, 주택연금 가능한가?

지민 씨는 아버지가 돌아가신 이후 상속받은 주택의 활용 방안에 대해 고민하고 있습니다. 어머니의 생활비 지원을 위해
주택연금 가입을 고려했으나, 공동명의로 인한 제약이 있어 다른 방법을 찾고 있습니다. 주택연금이 가능한지 함께 알아보아요.

 

상속받은 주택, 주택연금 가능한가?

 

부제: 상속받은 공동명의 주택, 주택연금 가입은?

 

 

이 글의 순서

• 0. 이 글의 요약
• 1. 공동명의 주택 활용방안
• 2. 주택연금과 증여세 해결
• 3. 효율적 주택연금 가입
• 4. 주택연금과 세금혜택
• 5. 결론
• 6. 도움 되는 글

0. 이 글의 요약

 

 

 

 

▣ 상속받은 주택의 활용 문제로 고민 중인 지민씨. ▣ 주택연금 가입을 고려했으나 공동명의로 인해 불가능한 상황. ▣ 지민 씨의 지분을 어머니에게 증여하는 방안, 세금 문제로 비효율적 판단. ▣ 주택을 처분하고 새로운 주택을 마련하여 주택연금 가입을 고려하는 방안 제시. ▣ 부모 자식 간 무이자 대출 가능성과 세금 절감 방안 탐색.

 

1. 공동명의 주택 활용방안

 

상속받은 주택, 주택연금 가능한가?

 

 

지민 씨는 몇 년 전, 아버지가 돌아가시면서 상속받은 주택이 있습니다. 현재는 어머니와 지민 씨가 공동명의로 갖고 있는데요. 지민 씨는 이미 오래전에 독립해서 따로 살고 있고 그 집에선 어머니만 거주하고 계십니다.

 

어머니는 다른 재산은 딱히 없으시고 달리 소득도 없으신데요. 집을 어떻게 하는 게 좋을지 고민입니다. 이 집을 활용해서 주택연금에 가입해 어머니 생활비로 보태는 것도 생각을 해봤지만 자녀와 공동명의인 주택은 주택연금에 가입할 수가 없다고 하더라고요.

 

집의 시세를 알아보니 대략 10억 정도 하는 것 같은데 큰 자산을 제대로 활용하지 못하는 것 같다는 생각이 들기도 합니다. 그렇다고 집을 팔아서 그 돈을 생활비로 쓰기엔 왠지 불안하고요. 지민 씨는 그 집의 지분 외엔 다른 주택이나 부동산은 없는 상황입니다. 어떻게 하면 좋을까요?

 

2. 주택연금과 증여세 해결

 

 

 

 

일단 주택연금을 생각해 보셨다면 주택연금으로 활용 방안을 찾아보시는 것도 좋을 것 같아요. 주택연금을 가입하기 위해선 알아보신 것처럼 해당 주택이 100% 어머니의 명의로 되어 있어야 하는데요.

 

그렇다면 지민 씨의 지분을 어머님께 증여하는 방법을 생각해 볼 수도 있겠죠. 하지만 이건 세금 측면에서 대단히 비효율적입니다.

 

증여를 해드리면 어머님은 그에 대한 취득세와 증여세를 내셔야 하는데, 지민 씨 지분 5억 원 정도를 증여해 드리면 취득세와 증여세를 합쳐 대략 1억 원에 가까운 세금을 내야 합니다.

 

그러니 현실적으로는 해당 주택을 처분하고 다른 곳으로 이사를 가시면서 주택연금을 가입하시는 걸 고려해 보시기 바랍니다.

 

즉 지금 주택을 처분해서 생기는 10억 원이 생기면 어머니 몫인 5억 원으로 주택을 마련하시고 그 5억 원짜리 집으로 주택연금을 가입하시는 거죠.

 

3. 효율적 주택연금 가입

 

만약 5억 원으로 새 집을 구하기가 어려우시다면 지민씨가 받게 될 5억 원 중 일부를 빌려드리는 것도 가능합니다. 부모 자식 간에는 대략 2억 원까지는 무이자로 돈을 주더라도 증여세를 내지 않습니다.

 

다만 무상증여가 아니라 빌려주었다는 사실을 명확하게 하기 위해선 근거를 남겨두어야 하는데요. 차용증을 형식에 맞게 쓰시고 상환 기한도 명시를 하셔야 합니다.

 

사용자님 상황에선 어머님이 그 돈을 모아서 갚을 수는 없으니 기본적인 상환 기한을 정해놓고 집을 팔아서 갚기로 하되 집을 팔지 않았을 경우 상환 기간을 연장하는 식으로 차용증을 쓰시면 됩니다.

 

예를 들어 상환 기간은 2년 뒤인 2027년 12월 31일로 하고 주택을 처분하면 그 즉시 상환하되 만약 상환 기간이 도래해도 집을 처분하지 않은 경우 기한을 2년씩 연장하기로 한다라고 정하면 되는 거죠.

 

그러면 어머님은 7억 원짜리 집을 어머님 돈 5억 원에 지민 씨 돈 2억 원을 보태서 사실 수 있고, 주택연금을 신청해서 받으시다가 그 집을 처분하시거나 나중에 돌아가시면 그때 상환을 하게 되는 것이고 그럼 별도의 세금 걱정도 없습니다.

 

4. 주택연금과 세금혜택

 

참고로 연금액은 신청 나이에 따라 다른데 60세일 경우 시세 1억 원당 약 20만 원, 70세인 경우 1억 원당 약 30만 원 조금 못 미치는 연금을 평생 받을 수 있습니다.

 

60세 라면 7억 원짜리 주택으로는 140만 원을 평생 받을 수 있다는 뜻이죠. 또 주택연금은 소득이 아니기 때문에 세금이나 건강보험료 걱정도 없고 기초연금을 받는 데도 아무런 지장이 없습니다.

 

이렇게 주택을 처분하시는 게 지민씨 상황에서도 유리한데요. 지금은 무주택이시지만 나중에 주택을 취득하게 됐을 때 세금을 많이 내셔야 할 수도 있습니다.

 

기본적으로 상속으로 취득한 주택의 경우 5년까지는 다른 주택을 추가로 취득할 때 아무런 영향이 없지만 5년이 지나가게 되면 다주택으로 계산되기 때문에 취득세를 많이 내야 하고요.

 

재산세 역시 2 주택을 기준으로 세금을 내야 합니다. 또 주택을 처분할 때 양도소득세도 문제가 될 수 있는데요. 상속 이후 새로운 주택을 사서 그 주택을 처분하게 된다면 1세대 1 주택 비과세 특례를 받을 수 없기 때문에 양도소득세를 많이 내게 될 수 있습니다. 어머님의 생활비나 또 추후 지민 씨의 주택 취득 가능성 등을 고려해서 잘 검토해 보는 것이 좋습니다.

이 글은" MBC라디오 손경제"의 방송내용을 재구성한 내용입니다.

 

 

 

 

5. 결론

 

① 상속받은 주택을 처분하고 새로운 주택으로 어머니의 노후를 지원하는 것이 가장 현실적인 해결책으로 보입니다.

 

② 이 과정에서 지민 씨는 어머니의 주택 취득을 돕고, 주택연금 가입으로 안정된 생활비를 보장해 드릴 수 있습니다.

또한, 지민 씨의 장기적인 재산 관리 측면에서도 유리한 선택이 될 것입니다.

 

③ 부모 자식 간의 금전적 지원이 필요할 경우, 무이자 대출과 같은 세금 절감 방안을 고려해야 합니다. 이러한 결정은 어머니의 안정된 노후뿐만 아니라, 지민 씨의 재산 관리에도 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.

 

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