임대인 변경 시, 계약갱신 요구권 사용법 알아보기

임대차 계약 기간 중 임대인이 바뀌면 세입자는 불안과 혼란을 겪을 수 있습니다. 특히 계약갱신 요구권 행사 여부와 새로운 임대인과의 계약서 작성 및 확정일자 처리 방법에 대한 궁금증이 많습니다. 이번 글에서는 임대인 변경 시 계약갱신 요구권 사용 방법과 주의사항을 알아보겠습니다.

 

 

임대인 변경 시, 계약갱신 요구권 사용법 알아보기

 

 

부제: 새로운 임대인과의 계약, 어떻게 대처할까?

 

 

이 글의 순서

• 0. 이 글의 요약
• 1. 임대인 변경 시 계약갱신
• 2. 계약갱신요구권 사용
• 3. 현임대인께 계약종료 요구
• 4. 계약만료전 임대인 변경 시 조치
• 5. 결론
• 6. 도움 되는 글

 

0. 이 글의 요약

 

 

 

 

◑ 임대인이 변경되어도 세입자는 계약갱신 요구권을 사용할 수 있습니다. ◑ 계약 만료 전 6개월에서 2개월 사이에 계약 연장 여부를 협의해야 합니다. ◑ 새로운 임대인도 기존 계약을 승계해야 하며, 세입자는 계약갱신 요구권을 활용할 수 있습니다. ◑ 임대료는 기존 임대료에서 최대 5%까지만 인상할 수 있습니다. ◑ 새로운 임대인과 확정일자를 다시 받을 필요는 없으나, 계약 내용 변경 시에는 새로 작성해야 합니다.

 

 

 

1. 임대인 변경시 계약갱신

 

임대인 변경 시, 계약갱신 요구권 사용법 알아보기

 

 

지민 씨는 서울에 거주 중인 40대 직장인입니다.

 

현재 지민 씨는 전세로 거주하고 있고 내년 2월이 되면 전세 계약이 끝납니다.

 

그런데 며칠 전 부동산 중개업소에서 연락이 와서 하는 말이 현재 임대인이 지민 씨가 살고 있는 아파트를 매매할 예정이고 새로운 임대인이 오게 되면 만기에 맞춰 입주를 할 거라고 하더라고요.

 

이런 경우에 지민 씨는 계약갱신 요구권으로 2년 더 거주할 수 없는 걸까요?

그리고 새로운 임대인과 계약서도 새로 쓰고 확정일자도 다시 받아야 하는 걸까요?

 

이렇게 되면 일이 상당히 번거로운데 꼭 이렇게 임대인의 사정에 맞춰서 협조해 줘야 되는 건지도 모르겠다며 힘들어하고 있어요.

 

2. 계약갱신요구권 사용

 

 

 

 

임대인이 바뀌게 되더라도 계약 갱신 요구권을 쓸 수는 있는데요.

 

지금 같은 상황에서는 분쟁이 발생할 소지도 있습니다.

 

임대차 계약을 계속 연장할지 혹은 변경할지에 대한 의사 표현은 집주인이든 세입자든 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월이 되기 전까지 해야 됩니다.

 

그리고 만약 이 기간 중에 집주인이 계약을 종료하거나 변경하겠다고 요구하더라도 세입자는 기존 계약 그대로 한 번 더 연장을 요구할 수 있는 계약갱신 요구권을 쓸 수 있는 거고요.

 

이때 집주인은 임대료를 인상할 수는 있지만 기존 임대료에서 5% 이내까지만 임대료를 올릴 수 있습니다.

 

집주인은 세입자의 계약갱신 요구권을 받아들여야 하지만 집주인 본인이나 직계 존비속이 직접 그 집에 거주하게 될 경우에는 계약갱신 요구권을 거절할 수 있습니다.

 

3. 현임대인께 계약종료 요구

 

문제는 거절에 대한 의사표시를 할 수 있는 시기가 정해져 있다는 건데요.

 

앞서 설명드린 계약 만료 전 6개월에서 2개월 사이에 거절을 해야 합니다.

 

이 기간 중에 거절에 대한 의사 표시를 하지 안했다면 세입자는 한 번 더 연장해서 거주를 할 수 있는 거죠.

 

그런데 지금 지민 씨의 상황을 보면 조금 애매합니다.

 

지민 씨는 내년 2월에 계약이 종료된다고 하셨으니까, 대략 8월에서 12월 사이에 계약 연장에 대한 협의를 해야 되는데요.

 

이 기간 중에 집주인이 바뀌는 상황을 가정해 보겠습니다.

 

새로운 집주인이 와서 본인이 직접 거주하겠다고 하면 나가야 하는 것은 맞지만 이렇게 집주인이 바뀌는 시점에서 세입자는 계약 종료를 요구할 수 있습니다.

 

임대차 계약은 지금의 집주인과 맺은 건데 지금의 집주인이 일방적으로 계약을 다른 사람에게 승계할 수는 없다는 거죠.

 

세입자가 매매 자체를 거부할 수는 없지만 임대차 계약의 승계는 거부할 수 있기 때문에 집주인이 바뀌는 날짜로 계약을 종료하고 또 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있게 되는 겁니다.

 

예를 들어 9월 1일에 집주인이 바뀐다면 전 집주인에게 그 날짜로 보증금을 받아서 나갈 수가 있다는 거죠.

 

만약 이렇게 계약 종료를 하지 않는다면 새로운 집주인이 그 집에 직접 거주한다고 했을 땐 계약갱신 요구권으로 연장을 할 수는 없습니다.

 

4. 계약만료전 임대인 변경 시 조치

 

다음으로 계약이 만료되기 2개월이 남지 않은 상황에서 집주인이 바뀌는 경우를 생각해 볼 수 있는데요.

 

현재의 집주인은 계약이 끝난 후 본인이 직접 거주하는 게 아니니까 지민 씨가 갱신권을 사용했을 때 거절할 수가 없습니다.

 

이런 상태에서 시간이 흘러서 12월을 넘기게 되면 이제 계약 종료까지 2개월이 안 남게 되겠죠.

 

이때 집주인이 바뀌어서 새로운 집주인이 온다면 그 새로운 집주인은 갱신권을 거절할 수 있는 시기가 지났기 때문에 나가달라고 요구할 수가 없게 됩니다.

 

매매 계약을 언제 체결했든 소유권 이전 등기를 마쳐야 임대인의 자격을 갖게 되는 건데요.

 

그러니까 새로운 집주인은 당연히 나가달라고 못 하게 되는 거죠.

 

이런 사실을 인지하지 못하고 매매 계약을 체결했다면 새로운 집주인과 사연자님 사이에선 분쟁이 발생할 수 있습니다.

 

집주인이 바뀌더라도 새로운 계약서를 쓰거나 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다.

 

새로운 집주인은 기존의 계약을 그대로 이어받은 것이기 때문에 그 계약 내용은 물론 확정일자도 유효한데요.

 

만약 계약 내용을 변경해서 보증금을 인상할 경우엔 인상한 부분에 대한 계약서만 다시 쓰고 그 계약서에 대해서만 확정일자를 받으시면 보증금에 대한 우선순위는 지킬 수 있습니다.

 

5. 결론

 

◐ 임대차 계약 중 임대인이 변경되는 상황은 세입자에게 많은 걱정을 안겨줄 수 있습니다. 하지만 계약갱신 요구권은 이러한 불안감을 덜어줄 수 있는 중요한 권리입니다. ◐ 임대인이 바뀌더라도 세입자는 계약 만료 전 6개월에서 2개월 사이에 계약갱신 요구권을 행사할 수 있으며, 새로운 임대인은 기존 계약을 이어받아야 합니다. ◐ 이때 임대료 인상은 최대 5% 이내로 제한되며, 새로운 임대인이 직접 거주하려는 경우를 제외하고는 갱신 요구를 거절할 수 없습니다. ◐ 또한, 새로운 계약서를 작성하거나 확정일자를 다시 받을 필요는 없지만, 계약 내용이 변경될 경우에는 해당 부분에 대한 계약서 작성과 확정일자 처리가 필요합니다. ◐ 따라서 임대차 계약 변경 시 주의사항을 잘 숙지하고, 자신의 권리를 적극적으로 행사하는 것이 중요합니다. 이로써 세입자는 안정적인 주거 환경을 유지할 수 있습니다.

 

 

 

 

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