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경제

전세사기 내(돈)재산 지키는 방법

북두칠성63 2023. 6. 20. 20:50

우리가 "속지 않으려고 해도 상대방이 속이려 든다면 어쩔 수 없다."는 속담? 이 있지만 우리가 상대방 보다 한 수 위면 속지 않을 방법이 있습니다. 그러나 그 방법을 몰라, 사기꾼에 속아서 우리의 재산을 날립니다. 그래서 오늘은 '전세사기'를 주제로 계약 전, 계약후 할 일에 대하여 알아보겠습니다.

1. 계약 전 확인사항

먼저 계약 전 확인 해야 할 사항을 미리 알아서 전세사기 피해에 대하여 예방을 하도록 합시다.

1-1. 공인중개사 관련 확인

가장 중요한 것으로써 공인중개사와 관련된 업무를 확인하여야 합니다. 저도 작년에 33회 공인중개사시험을 합격한 한 사람으로서 미꾸라지 한 마리가 흙탕물을 만들듯이 못된 라미꾸라지 하나가 우리나라 전체 공인중개사를 욕 먹이고 있습니다. 그러나 우선 우리는 다음의 사항을 꼭 확인하여야 합니다.(정상적인 사무실이면 아래의 서류를 공인중개사가 계약자에게 제출을 합니다.)

모든 확인사항은 여기를 그림에서 확인하십시오!

1) 공인중개사 사무소 관련 확인

가) 공인중개사 사무소에 들어가면 공인중개사무소에 구청에서 발행한 등록증을 확인을 해야 합니다.

나) 공인중개사 자격증도 확인을 하여야 합니다. 이때 소속 공인중개사가 계약자의 담당일 때는 소속공인중개사의 공인중개사 자격증이 벽에 붙어있는지 확인을 하여야 합니다.

다) 만약 상담자가 중개보조원(일명 실장, 팀장이라고 함)이면 이 사람과 대화는 하되 절대로 서류는 중개보조원과 작성을 해서는 안됩니다. 실제로 중개보조원이 공인중개삽보다 말빨도 좋고 아는 것도 많아 보이지만 절대로 책임을 질 사람이 아님을 잘 알아야 합니다.

라) 상담이 어느 정도 되었고 이곳의 중개사무소와 계약하려고 맘을 먹었으면, 그 자리에서 계약을 하지 말고 시간을 달라고 하고 등록증, 공인중개자격증사본, 사업자 등록증을 당당히 요구하여 집에 와서 확인을 해야 합니다.

마) 서류의 사실확인은 중개사무소가 있는 구(군) 청의 재무과 또는 토지관리과, 토지정보과에 전화확인을 하면 사실여부 확인을 간단히 할 수 있습니다.

1-2. 임대건물 관련 사항 확인

1) 건축물대장 확인

건축물의 소재지, 소유자, 면적, 용도, 호실, 구조, 위반건축물 여부 등을 정부 24에서 확인을 하면 됩니다.

2) 등기부등본 확인

등기부 등본이 건축물대장과 일치하는지를 인터넷등기소에서 다음을 확인하여야 합니다.

가) 서류에 표제부를 찾아서 물건의 표시가 정확한지?

나) 등기부서류의 갑구에 소유자가 일치하는지?

다) 등기부 서류의 을구에 근저당, 압류 등이 있는지? (근저당과 압류가 있으면 일단 의심을 하세요), 단 근저당만 있을 때

건물값이 100원인데 근저당 30원 + 내 전세금 50원 이면 건물값이 20원 남기 때문 계약을 하여도 괜찮으나, 만약 근저당 50원 + 내 전세금 50 원 이되어 건물값의 80% 초과면 의심을 하셔야 합니다.

즉, 임대 보증금보다 선순위 채권금액이 많으면 신중한 판단이 필요합니다.

3) 납세증명서 확인

국세, 지방세 등 각종세금이 체납되었는지 여부를 확인하여야 합니다.(경매 시 경매대금에서 세금을 우선 공제합니다.)

국세는 국세홈택스, 지방세는 위택스에서 확인을 합니다.

4) 다가구 계약 시 확인

다가구주택 계약 시 '선순위 임대차 내역 확인서'를 요구하여야 합니다.

1-3. 소유자 확인

1) 신분증 확인

등기부등본의 소유자와 계약하러 온 사람과 동일인물인지 신분증 사진과 얼굴이 맞는지 대조를 하여야 합니다.

주민등록증 진위확인 : 행정안전부 (T.1382)

운전면허증 진위확인 : 경찰청 교통민원 24로 확인하면 됩니다.

2) 인감도장 확인

인감도장 사용 시 인감증명서와 날인하는 도장과 일치하는지를 확인하여야 합니다.

인감도장 확인은 정부 24에서 하면 됩니다.

1-4. 대리인 서류 확인

만약 임대인이 아닌 대리인이 서류를 가지고 계약하자고 나타나면 아래와 같이 행동을 하십시오.

가) '부동산 임대차 계약용' 소유자 인감증명서가 첨부되었는지?

나) 소유자와 영상통화로 소유자 신분증과 얼굴대조 및 계약내용을 확인을 하여야 하고

다) 위임장내용이 맞는지 등을 확인해야 합니다.

2. 계약 후에 할 일

위의 '1. 계약 전에 확인 사항'을 모두 하였으면 그동안 상담을 열심히 해준 공인중개사를 믿고 계약을 합니다. 그리고 계약 후에는 다음사항을 꼭 하셔야 나의 재산을 지킬 수 있습니다.

2-1. 확정일자 부여 및 전입신고

가) 계약당일 계약서에 읍면동 행정복지센터(구. 동사무소)에서 확정일자를 받고, 전입신고(다음날 0시에 효력 발생)를 해야 대항력이 있는 임차인의 요건을 갖추어 다른 사람보다 우선인 선순위 채권자의 지위를 갖추게 됩니다.

즉, 내 돈을 지킬 수 있게 됩니다.

나) 전세 또는 월세 신고를 반드시 하여서 내 돈을 지키는 2차 자물쇠를 가지십시오.

지역 : 수도권(서울, 경기, 인천) 전체, 광역시, 세종특별시, 도(道)의 시(市) 지역

금액 : 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원 초과 시는 반드시 읍면동 행정복지센터에 신고를 하여서 2차 자물쇠를 가지십시오. 이때 꼭 '전입세대열람확인서'를 반드시 확인하십시오.

2-2. 임대보증금 보험가입

임대인이 무슨 일이 있어 보증금을 못 내어줄 때 보험회사에서 보증금을 임차인에게 내어주는 보험으로써, 임대인이 가입을 하여야 하나 임대인이 안 해주면 임차인이 가입하여도 됩니다. 이때 보험금의 일부(75%)를 임대인에게 청구를 하면 됩니다. 이때 보험료는 임대인이 75%, 임차인은 25% 각각 부담합니다.

HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI(서울보증)에 보증을 가입하면 됩니다.

가) HUG(주택도시보증공사 T.1566-9009) : 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날 ~ 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전까지 가입하면 됩니다.

나) SGI(서울보증 T.1670-7000) : 임대차기간이 1년 이상인경우 임대차 계약 개시일부터 10개월이 경과하지 않은 시점(만약 임대차 계약기간이 1년인 경우에는 5개월이 경과하지 않은 시점)까지 가입하면 됩니다.