전세 재계약: 계약 갱신, 묵시적 갱신 유리한 것은?

지민 씨는 딸의 오피스텔 전세 계약 만기가 다가오자, 묵시적 갱신과 계약갱신 청구권 중 어느 쪽이 더 유리한지 고민하고 있습니다. 또한, 전세보증보험의 자동 연장 여부에 대해서도 궁금해하고 있습니다.

 

전세 재계약: 계약 갱신, 묵시적 갱신 유리한 것은?

 

부제: 계약갱신, 묵시적갱신, 전세 보증보험

이 글의 순서

• 0. 이 글의 요약
• 1. 전세계약 연장 및 절차
• 2. 불리한 계약갱신
• 3. 묵시적갱신의 장점
• 4. 전세보증보험 재가입
• 5. 결론
• 6. 도움 되는 글

 

0. 이 글의 요약

 

 

 

 

▣ 지민 씨는 딸의 오피스텔 전세 계약 만기에 따른 갱신 방법을 고민하고 있습니다. ▣ 묵시적 갱신은 임대인과 세입자 간에 아무런 대화가 없을 때 자동으로 연장됩니다. ▣ 계약갱신 청구권을 사용하면 임대료 인상 가능성이 있으며, 그 계약이 마지막일 수 있습니다. ▣ 전세보증보험은 자동 연장이 아니며, 갱신 시마다 다시 가입해야 합니다. ▣ 보증보험 가입 기준이 강화되었기 때문에, 재가입 가능 여부를 보증기관에 문의해야 합니다.

 

 

1. 전세계약 연장 및 절차

 

전세 재계약: 계약 갱신, 묵시적 갱신 유리한 것은?

 

 

지민 씨는 지방에 거주하는 딸아이의 오피스텔 전세 계약 만기가 8월 말입니다.

 

계속 거주하려고 하는데 집주인이 따로 확인하지 않고 아무 말 없으면 자동으로 묵시적 갱신이 되는 건가요?

 

묵시적 갱신으로 계약을 연장하는 게 좋을지 아니면 계약 갱신 청구권을 사용해서 연장을 하는 것이 좋을지도 궁금합니다.

 

어떤 식으로든 연장을 하게 되면 계약서는 어떻게 해야 하는 걸까요? 그리고 집주인이 임대사업자라 현재 전세보증보험이 가입되어 있는데 이것도 자동으로 연장이 되는 것인지 매우 궁금해해요.

 

 

 

 

 

 

2. 불리한 계약갱신

 

 

 

 

일단 계약의 연장은 묵시적 갱신으로 하는 것이 조금은 더 유리할 수 있습니다.

 

묵시적 갱신이 되기 위해선 집주인과 세입자 간에 아무런 말이 없어야 합니다. 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 사이에 보증금이나 월세를 올리냐 마냐 뭐 이런 얘기는 물론이고요.

 

계속 거주를 할 것이냐 말 것이냐에 대한 얘기도 전혀 없어야 한다는 거죠.

만약 이런 내용의 대화가 오고 갔다면 합의에 의한 연장으로 보게 됩니다.

 

묵시적 갱신으로 계약이 연장되면 2년간의 거주는 보장받지만 그 중간에라도 세입자는 언제든 그 집을 나갈 수 있습니다. 계약을 끝내겠다고 집주인에게 통보를 하면 집주인은 그 시점으로부터 3개월이 될 때까지 보증금을 돌려줘야 합니다.

 

3. 묵시적갱신의 장점

 

하지만 앞서 말씀드린 합의에 의한 연장일 경우 계약 내용의 변경이 없었다고 할지라도 2년의 계약 기간을 서로 의무적으로 지켜야 합니다.

 

집주인도 나가라고 할 수 없고 세입자도 마음대로 나가겠다고 할 수 없다는 거죠.

 

계약갱신 청구권에 의한 연장일 경우에도 묵시적 갱신과 마찬가지로 중간에 언제든 세입자가 원하면 그 집을 나갈 수 있다는 건 똑같은데요.

 

다만 임대료가 인상될 가능성과 또 그 계약이 마지막이 될 가능성도 있습니다. 계약갱신 청구권을 쓰더라도 집주인은 5% 이내에서 임대료를 올릴 수 있습니다.

 

이번에 묵시적 갱신으로 연장을 한다면 일단은 임대료 인상 없이 2년을 더 살 수 있게 되겠죠.

 

그렇게 2년의 계약이 끝날 때쯤 집주인이 이젠 계약을 끝내자고 한다거나 임대료를 올려달라고 하면 그때 계약 갱신 청구권을 써서 한 번 더 연장을 할 수 있습니다. 아니면 그냥 나갈 수도 있고요.

 

즉 묵시적 갱신으로 연장을 하면 앞으로도 최소 4년은 살 수 있고 마지막 계약 한 번만 임대료를 올려주면 됩니다.

 

반면에 이번에 계약 갱신 청구권을 쓰겠다고 하면 집주인은 이번 계약이 마지막이라고 생각하고 임대료를 올려달라고 하겠죠.

 

어차피 이번 계약을 끝으로 나갈 사람이라고 생각할 테니까요.

 

그렇게 임대료를 증액하고 나서 2년의 계약이 끝나게 되면 집주인은 이제 나가달라고 하거나 임대료를 더 올려서 새롭게 계약을 맺자고 할 겁니다.

 

그럼 집주인의 요구를 따를 수밖에 없는 거고요. 그러니 지민씨 입장에서는 늘 묵시적 갱신으로 연장되는 것이 유리합니다.

 

4. 전세보증보험 재가입

 

다음으로 전세보증보험인데요. 현재 집주인이 임대사업자라 의무적으로 보험에 가입을 해둔 상태라고 하셨습니다.

 

전세보증보험은 자동 연장이 아니라 계약이 갱신될 때마다 가입을 해야 합니다.

 

그런데 계약을 연장하면서 또다시 가입할 수 있는지는 보증보험 기관에 문의를 하셔야 합니다.

 

전세보증보험 가입 기준이 예전보다 까다로워졌는데요. 현재 계약을 체결했던 시점에서는 가입이 가능했던 것이 이번에 갱신될 때는 강화된 기준으로 충족하지 못한다면 가입을 할 수가 없겠죠.

 

그러니 현재 조건으로 다시 가입할 수 있는지 보증기관에 직접 확인을 해보셔야 하는데요. 요건을 충족하더라도 집주인이 가입을 안 할 위험도 있습니다.

 

임대사업자가 보험을 가입하지 않으면 과태료 대상이긴 하지만 그렇다고 해서 강제로 보험에 가입되는 것도 아니거든요.

 

그러니 이럴 경우엔 그냥 내 돈을 내고 보증보험을 따로 가입하는 것이 가장 안전한데요. 집주인도 중복으로 가입한다면 나중에 만기가 됐을 때 가입하신 보험료는 환급받으실 수 있습니다.

이 글은"MBC라디오 손경제"의 방송내용을 재구성한 내용입니다.

 

 

 

 

5. 결론

 

▶ 전세 계약 갱신 시 묵시적 갱신과 계약갱신 청구권 중 어느 것이 유리한지는 상황에 따라 다릅니다. ▶ 묵시적 갱신은 임대료 인상 없이 2년간 거주를 보장받을 수 있으며, 중간에 언제든지 나갈 수 있는 유연성이 있습니다. 이로 인해 최소 4년간 안심하고 거주할 수 있는 장점이 있습니다. ▶ 반면 계약갱신 청구권을 사용할 경우 임대료가 인상될 가능성이 있으며, 그 계약이 마지막이 될 수 있습니다. ▶ 또한, 전세보증보험은 자동 연장이 아니기 때문에 갱신 시마다 다시 가입해야 하며, 현재 강화된 기준을 충족해야 합니다. 따라서 보증기관에 직접 문의하여 재가입 가능 여부를 확인하는 것이 중요합니다. ▶ 만약 집주인이 보험에 가입하지 않는다면, 세입자가 직접 보증보험에 가입하는 것도 안전한 방법입니다. 이러한 점들을 고려하여 지민 씨는 상황에 맞는 최선의 선택을 해야 할 것입니다.

 

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