전세 계약: 만기 전 이사, 새 전세금 하락시, 보증금 반환은?

전세 계약 만기가 다가오는데, 이사를 미리 가야 하는 상황이 발생했습니다. 집주인과 세입자 간에 이야기가 잘 이루어졌지만, 보증금 반환에 대한 불안감이 있어요? 그 이유는 새로운 세입자의 전세금이 1억 원이 적습니다. 그에 대한 현명한 대책을 상황극으로 같이 알아보겠습니다.

 

 

부제: "전세 보증금 반환, 만기 전 이사 가면 어떻게 처리해야 하나?"

 

이 글의 순서

0. 이 글의 요점
1. 개인적 상황
2. 보증금 반환의 문제
3. 집주인의 입장
4. 보증금 반환의 실제상황
5. 보증금 반환 대책
6. 임대차등기의 필요성
7. 집주인과의 협의
8. 결론
9. 도움 되는 글

 

 

 

 

 

0. 이 글의 요점

 

● 전세 계약 만기 전 이사를 가더라도 보증금은 계약 만기일에 반환받을 수 있다.

● 전세 계약 만기 전에 보증금 반환에 대한 특약 사항이 없다면, 계약이 만료되어야 보증금을 돌려받을 수 있다.

● 계약 만기보다 늦게 보증금을 반환받을 경우, 연 5%의 지연 이자를 달라고 요청할 수 있다.

● 이사를 가며 전입신고를 다른 곳으로 옮기게 되면, 보증금 반환에 대한 대항력을 잃게 된다.

● 보증금 반환 우선순위를 유지하려면, 보증금을 다 받을 때까지 현재 전셋집의 전입신고를 유지하거나 임대차 등기를 해야 한다.

 

 

 

1. 개인적 상황

 

전세 계약이란 임차인이 특정한 보증금을 집주인에게 지불하고, 그 대가로 주택을 사용하는 권리를 획득하는 계약입니다. 이 계약은 정해진 기간이 있으며, 그 기간이 만료되면 계약이 종료되게 됩니다.

 

현재 홍길동이 맞닥뜨린 상황은 이 계약상의 만기일(2월 말)이 다가오는 상황에서, 개인적인 사정으로 인해 계약 만기일 전에 이사를 가야 하는 상황이 발생했습니다.

 

처음부터 이런 상황이 발생할 수 있음을 예상하고 집주인과 상의를 통해 이해관계를 맞추고 전세 계약을 체결하였습니다.

 

2. 보증금 반환의 문제

 

전세계약: 만기 전 이사, 새 전세금 하락시, 보증금 반환은?

 

다음 세입자를 성공적으로 구하게 되었습니다. 그러나 그들이 낼 수 있는 보증금은 저희가 기존에 낸 보증금보다 1억 원이 적은 금액입니다.

 

이로 인해 보증금 반환에 관한 문제가 발생하게 되었습니다. 집주인은 나머지 1억 원에 대한 준비가 되어있지 않아서, 계약 만기일인 2월 말이 아니라, 그보다 15일 뒤인 3월 15일에야 잔금을 지불할 수 있다고 밝혔습니다.

 

만약 새로운 보증금이 1억이 내려간 경우, 집값도 내려가 새로운 보증금보다 내려간 경우를 깡통전세라 합니다.

 

 

 

 

 

 

3. 집주인의 입장

 

집주인의 입장에서 보면, 원래 계약 기간이 아직 남아있음에도 불구하고 임차인을 배려하여 조기에 집을 비워주는 것이므로, 1억 원을 지급하지 못하는 것에 대한 이자를 부담할 필요가 없다고 주장하고 있습니다.

 

그러나 이에 대한 설명이 정확히 맞는지, 그리고 잔여 보증금을 받을 수 있을지에 대한 확신이 서지 않아 불안감과 찜찜함이 남아 있습니다.

 

이러한 보증금 문제 때문에 전세나 월세입자들은 반드시 전세 보증보험을 가입해야 나중에 안심이 됩니다.

 

 

 

 

 

 

4. 보증금 반환의 실제 상황

 

집주인은 보증금 반환에 대해서는 단순히 합의서만 작성하면 된다고 주장하고 있습니다. 하지만 실제 상황은 그렇게 단순하지 않습니다.

 

만기 이전에 이사를 가더라도 보증금 반환은 계약 만기일에 이루어지는 게 원칙입니다. 따라서, 만기 이전에 보증금을 전부 받고 싶다면 계약 체결 시 특별한 합의를 하는 것이 좋습니다.

 

5. 보증금 반환 대책

 

전세계약: 만기 전 이사, 새 전세금 하락시, 보증금 반환은?

 

만약 집주인이 약속을 지키지 못하는 상황이 발생할 경우, 우리는 2월 말에 이사를 가면서 전입신고를 다른 곳으로 옮기게 되면 보증금 반환에 대한 대항력을 잃게 됩니다.

 

이런 상황을 대비하기 위해 보증금 반환 우선순위를 유지하려면, 보증금을 다 받을 때까지 현재 전셋집의 전입신고를 유지하거나 임대차 등기(임대차등기명령)를 하는 것이 필요합니다.

 

6. 임대차 등기의 필요성

 

 

 

 

임대차 등기는 등기부 등본에 '이 집에는 내가 받을 보증금이 있습니다'라고 남겨놓는 것과 같습니다. 이렇게 함으로써 만일의 상황에 대비할 수 있습니다.

 

계약 만기 이후에는 동의 없이 법원에 신청하면 법원의 명령을 통해 등기를 할 수 있지만, 시일이 3주 정도 소요됩니다. 따라서 만기 전에 임대차 등기를 해두는 것이 좋습니다.

 

7. 집주인과의 협의

 

임대차 등기를 만기 전에 하려면 집주인의 동의가 필요하며 작성해야 할 서류도 있습니다. 그러므로 관할 등기소에 미리 문의하여 확인한 후, 집주인에게 부탁을 드리는 것이 좋습니다.

 

이렇게 함으로써 보증금 반환에 대한 불안감을 해소하고, 편안하게 이사를 가시길 바랍니다. 이러한 과정을 거치면, 집주인과의 보증금 반환에 관한 합의를 체계적이고 명확하게 할 수 있습니다.

 

이는 임차인과 집주인 모두에게 유리하며, 보증금 반환에 관한 불필요한 오해나 불안을 방지할 수 있습니다.

 

 

 

 

8. 결론

 

만기 이전에 이사를 가더라도 보증금 반환은 계약 만기일에 이루어집니다. 따라서, 만기 이전에 보증금을 다 받고 싶다면 계약 체결 시 특약을 만드는 것이 좋습니다.

 

또한, 보증금 반환을 위한 대항력을 유지하려면 이사 후에도 전입신고를 유지하거나 임대차 등기를 하는 것이 필요합니다. 이렇게 해서 보증금 반환에 대한 불안감을 해소하고, 편안하게 이사를 가시길 바랍니다.

이 글은" MBC라디오 손경제"의 방송내용을 기반으로 재구성한 내용입니다.

 

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