전세 보증금 조정 어려움과 계약 연장, 어떻게 대처?

전세 계약 만기에 직면하여 보증금 인하를 요청했으나, 경제적 여유가 없다는 이유로 집주인은 기존 조건 유지 및 계약 연장 또는 매매를 제안했습니다. 이로 인해 세입자는 추가 이자 부담과 같은 어려움을 겪게 되었습니다. 이번에는 보증금 조정이 어려울 때 고려해야 할 대안들에 대해 함께 알아보아요.

 

전세 보증금 조정 어려움과 계약 연장, 어떻게 대처?

 

부제: 전세 계약 만기, 보증금 문제 해결 방안은?

이 글의 순서

• 0. 이 글의 요약
• 1. 전세계약 연장 딜레마
• 2. 전세보증금 갈등
• 3. 이사와 보증금 반환
• 4. 보증금 조정과 법적대응
• 5. 결론
• 6. 도움 되는 글

0. 이 글의 요약

 

 

 

 

▣ 전세 계약 만기 3개월 전, 보증금 감액을 요청했으나 집주인은 여유 자금이 없어 어려움을 겪고 있다. ▣ 집주인은 매매를 고려 중이나, 매매가 실패하면 전세대출 연장이 필요할 수 있다. ▣ 보증금 반환이 어려워지면 대출 이자와 중도상환 수수료 부담이 발생할 수 있다. ▣ 계약 만기 후에도 보증금 감액이 이루어지지 않으면 기존 보증금으로 연장이 필요하다. ▣ 주택임대차보호법에 따라 경제 상황 변화로 보증금 감액을 청구할 수 있다.

 

1. 전세계약 연장 딜레마

 

전세 보증금 조정 어려움과 계약 연장, 어떻게 대처?

 

 

지민 씨는 전세 계약 기간이 3개월 정도 남은 상황입니다. 전세 시세가 예전보다 내린 상황이라 임대인에게 연락해서 보증금을 낮춰서 연장을 하자고 말씀드리니 여유 자금이 없다면서 그대로 계약을 연장하거나 아니면 매매를 할 테니 기다리라고 합니다.

 

급매로라도 매매가 되면 다행이지만 만약 매매가 되지 않으면 전세대출을 연장해야 돼서 이자 비용이 추가로 발생할 것 같습니다.

 

다행히 시세보다 전세가가 낮아서 최악의 경우에도 보증금을 못 돌려받지 않을 것 같긴 한데요. 만약 계약 종료 기간이 넘어가면 전세대출을 상환하거나 대출 연장을 해야 한다고 하는데 연장을 했을 때 대출 이자와 이후 중도상환 수수료를 지민 씨가 부담해야 하는지 매우 궁금해합니다.

 

 

임대차 계약갱신의 모든 것을 알고 싶다면

아래의 버턴에서 간단히 확인하세요!

 

 

 

 

 

 

2. 전세보증금 갈등

 

 

 

 

요약하자면 지민 씨는 보증금을 낮춰야만 계약을 연장할 의사가 있는 것이고, 집주인은 차액을 내어줄 돈이 없으니 기존 보증금 그대로 연장하든가 아니면 집을 팔 테니 기다렸다가 새로운 집주인에게 얘기해 보라는 내용입니다.

 

먼저 집이 팔리는 시점이 계약 만기 이후라면 만기 시점부터 보증금을 낮출 때까지 우선은 기존의 보증금대로 대출을 연장해야 될 텐데 그럼 그 차액에 대한 대출 이자와 중도상환 수수료는 어떻게 되는지 지민 씨가  궁금하다고 하셨는데요.

 

이건 집주인에게 청구할 수는 없습니다. 계약 연장에 대한 의견이 일치하지 않으니 계약이 만료됐을 때 이사를 나가시거나 아니면 감액이 안 된 상태로 연장을 하셔야 되는 건데 일단 연장을 했다는 건 기존 보증금을 유지하시겠다는 거잖아요.
그러니 그에 대한 비용은 감수를 하셔야 합니다.

 

3. 이사와 보증금 반환

 

결국 계약 만기가 돌아오기 전에 집이 안 팔리게 되면 보증금을 낮춰서 연장하는 건 불가능하니 지민 씨는 이사를 가실 수밖에 없는데 이때도 세입자를 제때 구해지지 않아서 보증금을 못 돌려받게 되면 대출을 연장해야 될 겁니다.

 

그럼 그간의 이자와 나중에 대출을 상환했을 때 중도상환 수수료는 어떻게 되느냐?

집을 인도한 시점, 즉 집을 비워준 시점부터는 청구가 가능하지만 계속 살고 있는 상황에서는 청구할 수 없습니다.

 

계약이 정상적으로 종료되는 건 계약 기간이 끝나고 나서 세입자는 집을 비워주고 그와 동시에 집주인은 보증금을 돌려줬을 때입니다.

 

집을 비워줬는데도 보증금을 돌려주지 않는다면 당연히 이자 비용을 청구할 수 있겠지만, 그 집에 계속 거주하고 있으면 세입자도 계약 종료를 위한 의무를 이행하지 않은 것이니 청구할 수 없다는 거죠.

 

4. 보증금 조정과 법적대응

 

대항력을 유지하기 위해 임차권 설정 등기를 하고 집을 비워주면 그때로부터 보증금을 받을 때까지의 이자는 청구할 수 있겠지만, 새로운 세입자가 들어올 때까지는 보증금을 받기 어려우실 겁니다.

 

또 경매로 넘길 경우 누군가에게 낙찰이 되고 나서야 보증금을 받을 수 있기 때문에 최소한 반년 이상 시간이 걸릴 거고요. 그렇다면 현실적으로 봤을 때 계약을 종료하고 이사를 나가시거나 그대로 연장을 하는 방법밖에는 없는데요.

 

다만 계약 기간이 남은 상태라고 하더라도 남은 계약 기간 동안 보증금 감액을 청구할 수도 있습니다. 주택임대차보호법에서는 경제 사정이나 경제 환경이 처음 계약을 맺을 당시에 예측할 수 없을 정도로 바뀌는 바람에 보증금이나 월세를 조정해야 된다면 계약 기간 중이라도 일정 범위 내에서 증감을 청구할 수 있도록 해두었습니다.

 

세입자 입장에선 보증금이나 월세를 깎아달라고 할 수 있고, 집주인 입장에선 올려달라고 할 수 있다는 거죠. 그렇다면 경제 상황의 변동을 어떻게 객관적이고 구체적으로 주장할 수 있느냐가 중요할 텐데요.

 

예를 들어 지금처럼 주변 시세가 현저하게 변화했거나 아니면 전세보증보험 가입 기준이 강화되는 바람에 이를 가입하기 위해 적정한 수준으로 보증금을 낮춰달라는 수준에서는 청구해 볼 수 있다는 거죠.

 

이건 임대인과 임차인 모두의 권리이기 때문에 일단은 누구든 주장을 하고 합의를 할 수 있습니다. 만약 원만하게 합의가 안 되면 감액이나 증액 소송을 하게 되는 것이고 법원에서 인정해 준다면 그걸 따라야 합니다.

 

따르지 않는다면 그에 대한 이자를 청구할 수도 있는 거고요. 이렇게라도 하면 일단 차액에 대한 이자 비용은 보전이 되겠지만 계약 연장을 어떻게 하느냐에 따라서 이후 상황은 달라질 수 있습니다.

이 글은" MBC라디오 손경제"의 방송내용을 재구성한 내용입니다.

 

 

 

 

5. 결론

 

① 전세 계약 만료를 앞두고 보증금 인하를 원하는 세입자와 여유 자금이 없다는 집주인과의 갈등은 간단치 않은 상황을 야기합니다.

 

② 매매로 전환되지 않는 한, 세입자는 이자 비용 증가의 부담을 짊어지거나 불가피하게 이사를 가야 하는 상황에 직면할 수 있습니다.

 

③ 이러한 문제를 해결하기 위해서는 세입자와 집주인 간의 원활한 소통과 협상, 그리고 가능하다면 법적 조언을 구하는 것이 중요합니다.

 

④ 경제 상황의 변화에 따른 보증금 조정 요구는 법적으로도 가능하지만, 양측의 합의가 우선입니다. 결국, 이러한 갈등 상황에서 가장 중요한 것은 상호 이해와 타협을 통해 최선의 해결책을 찾는 것입니다.

 

6. 도움 되는 글

전세금 회수 고민, 이렇게 해결하세요!

 

주인 전세(점유개정), 복잡한 거래 간단하게 해결

 

전세사기 내(돈)재산 지키는 방법

 

HUG 2 전세보증금반환보증 1문 1답